誰來決定香港樓市的升跌

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本欄日前對香港住宅樓市的前景，作了一些階段性的預測，引起社會不少迴響；不斷有記者來電，想我解釋，這些預測是怎樣作出的。

現實是人類並沒有預測將來的能力， 在這方面的表現素來都錯漏百出。不管這些預測是出自有學問的專家，還是市井之徒，猜中的機會率都一樣不高。

市場的動向，最終由市場的參與者來決定，個別的參與者會怎樣決定，在他行動之前，連上帝也不知道。否則上帝就不用測試阿伯拉罕了。按不可知論的說法，即使是上帝，在遇到某些問題時，亦只能靠擲骰子決定。此之所以，市場充滿著或然性，學問再多，也一樣猜不準。

有人說，有關樓市的動向，他寧願相信經濟學者，也不相信地產經紀。這個說法，表面上很有道理，但不知為甚麼，傳媒在報道樓市動向時，總喜歡訪問地產經紀，而很少訪問經濟學者。原因可能是經紀每天都在市場裏打滾，對市場多少有點感覺；而經濟學者卻大多在象牙塔裏鑽研學問，只能用邏輯推論去作判斷，而這樣的判斷方法，過往很多都不太靠譜。所以，長期以來市場寧願收集採購經理對後市的觀感，編成採購經理指數(PMI)，亦不去收集不同學者對後市的判斷，作為一種參考標準。

我工作的公司，按PMI的概念製作了名為CSI(Centa-Salesman Index)的指數，透過收集地產代理營業員對後市趨勢的觀感，去反映樓市往後的動向，參考性甚高。

今年7月4日CSI重上50(榮衰線)以上，達51.24。 至上周，更升至61.32。顯示有超過六成以上地產代理的營業員都看好後市。他們每天都在與不同的業主和買家討價還價，所感受到的極具真確性，很有參考價值。

不過，地產代理營業員的情緒波動很大，容易受個別消息與機遇的環境影響；要統計的對象夠多，觀察的時間夠長，得出結果的可參考性才會較高。今次CSI指數已維持在榮衰線以上近半年，相信可以在這個水平之上穩定下來。

其實房地產市場的動向，既非由地產代理的營業員決定，亦非由學者所決定，而是由實際參與市場交易的業主和買家所決定。他們以真金白銀來參與市場的投票，其結果自然最能獲得市場的認受。

我之所以確信香港的住宅樓價已經見底，是市場上已有足夠買家去消化一手市場的新盤供應量，令一手市場的庫存開始下降，發展商在開盤時不用再削價求售。從而令部分買家回流二手市場，導致二手市場的交投也興旺起來。現時，二手市場交投量已逾一手市場的雙倍，顯示二手市場又再次成為市場的主流。市場有這個水平的成交量，需要套現的業主才不會遇到太大阻力 ，不至於要減價求售，這樣樓價才有條件見底回穩。

(轉載自 am730  C觀點  2025年11月26日)

 

 

資料來源：am730

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