供求關係逆轉 樓價升勢轉急

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本港住宅樓價自2021年見頂之後，隨後的三年，即2022、2023及2024，樓價都在持續下跌，跌幅接近三成；直到今年，2025年，跌勢才開始扭轉。

從某種角度來說，今次樓價下跌，是由發展商要價過高引起的。每次開盤都試新高，終會試到一個客觀經濟條件支撐不起的價錢。加上中美交惡，令美國刻意制約香港的角色發揮，香港的前景出現隱憂，買家開始猶豫。發展商唯有改變策略，改用低價去吸引二手市場的買家。

發展商賣樓，是有計算，有策略的商業行為；而二手市場上的小業主賣樓，往往只屬隨機性的生活行為。前者的成效，在大部分時間都比後者優勝。本港的住宅市場，於是被一手市場的減價潮所主導。

由於發展商肯面對現實，改為按市場的承擔能力來訂價，導致手上的新盤開始逐步被消化，貨尾終於在今年年中下降到20,000個以下，預期到年底可回落到18,000個以下。

這樣的庫存水平，已屬發展商認為安全的水平。往後的日子裏，銷售策略將不再是求量棄價，而是會轉為棄量求價。現實是近期發展商在加推新盤時，多多少少都會嘗試把訂價提高一些，而市場大多願意接受，且銷量未見受到太大的影響。

今年頭10個月，本港一手市場的成交量已達17,092個單位。估計全年的成交量將超過20,000個單位，比過去5年每年平均的落成量18,911伙要高。即是說，發展商的銷售能力已高過他們的發展速度，已不用再為庫存積壓而擔心。

相信在下一階段，發展商在開盤時，訂價會比之前進取，部分買家將回流二手市場，令二手市場的樓價亦開始見底回升。

按中原城市領先指數，今年頭10個月，本港二手樓價已升了約5%，估計至年底，全年樓價的升幅可達7%，屬2022年以來的首個上升年。

若住宅樓價已經止跌回升的訊息能夠為市場所確認，買家就不用對樓價下跌風險有太多的顧慮，入市意欲將會更加高漲。

據前線的銷售人員反映，近期二手市場上的成交增加得很快，賣盤已買少見少，買家只要稍作猶豫，筍盤就會被人捷足先登。

此外，由於美國減息，本港的存款利率亦跟着下跌。促使部分資金從銀行系統流入投資市場。股市與樓市都因而受惠。相信下一階段的樓市，除了有用家撐腰外，還可以獲得投資者的支持，在兩股力量一起發揮作用下，住宅樓價的升勢將會加快。

(轉載自 am730  C觀點  2025年11月14日)

 

 

資料來源：am730

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