住宅租金為何升完又升

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9月份的中原城市租金指數(CRI)曾微跌0.1%，報129.45，是連升4個月之後首次回軟。當時，有分析說，這是因為學校已陸續開始上課，來自內地及海外留學生的住宿需求已告一段落，租住的需求應恢復正常，租金的升勢亦應會平緩下來。

可是，10月份的中原城市租金指數又再發力上升，新報130.9，再創歷史新高。升幅達0.49%，預期本港的住宅租金，在今年餘下的日子裏，還會進一步上升，全年的租金升幅料達5%或以上。

近年香港的租住需求增長得很快，動力主要來自：(i)政府放寬大專院校招收外來學生的名額，數量增加了一倍；(ii)政府為了吸納更多的人才來香港發展，為優才與高才提供了很多來港工作的機會；(iii)政府要求用來取替劏房的簡樸房必須設在住宅樓之內，令一些本來設在商業樓宇及工業樓宇的劏房，都得遷回住宅樓宇。

另一方面，由於住宅樓價在過去三年持續下滑，發展商手上的項目大都要虧損，導致他們投地的積極性降低。市場預期，住宅市場供過於求的情況即將過去，供不應求的情況即將重臨，當人們對供求情況有這樣的評估時，租金自然易升難跌。

此外，當樓價回落的時候，只有實際有需要的用家，才願意冒風險入市買樓，買樓收租的投資者寥寥可數。因此，近期每有新盤落成，收樓的大部分都是自用人士，用作放租的業主比例很低。很少出現業主為了搶租客，不惜大幅減租的現象。

不過，這種情況似在改變。由於美國利率正在逐步回落，供樓的成本正在減輕；加上存款的利息收入減少，買樓收租的投資者正在增加。不過這個進度很慢，滿足不了市場的急切需求。

據前線銷售人員的反映，現時市場上的租盤十分短缺。一有供應，不用幾天就可以找到租客承接。很多時，一個租盤往往出現幾個租客一起競爭。有些準租客為了增加自己的競爭力，有時還主動提出，由月付租金轉為年付租金。

在97年亞洲金融風暴之前，租賃市場的常規，是租客除了要交租外，還要負責交管理費和差餉，業主只須負責交地價。但由於當時樓市進入大衰退，有很多投資者手上都有物業沒法賣得出去，唯有出租以減輕利息負擔。導致租盤非常充裕，租客卻明顯不足。業主為了增加自己的租盤的吸引力，才自動獻身，願意承擔繳交管理費與差餉的責任；且逐漸變成慣例。不過，隨着租賃市場的形勢改觀，租客的討價還價能力已大不如前，交管理費與差餉的責任，很有機會重返回租客身上。

(轉載自 am730  C觀點  2025年11月13日)

 

 

資料來源：am730

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