限價出售難阻樓價回落

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自從恒大爆雷後，內地的民企開發商出現債務違約的接二連三。為了及早套現紓緩債務，不少開發商只好選擇把貨尾減價出售。

不過，大陸民間的「維權」意識很高，此舉常遇到曾幫襯開發商高價買了前期單位的小業主吵鬧；而地方政府為了維穩，會盡量避免這樣的事情在他們管轄範圍內發生。方法就是嚴控開發商在開新盤時的訂價，只容許少減，不容許大減，對銷情幫助不大。

其實，政府除了擔心社會情勢不穩外，亦擔心金融市場受衝擊。二手市場的樓價上落，市民不容易察覺，但一手市場新盤開售時，價格若出現大幅波動，會表現得十分明顯，常促使銀行不得不調整對同區樓宇的按揭估價。既影響該區樓宇的貸款能力，亦影響銀行的資產估值，招致金融風險。因此，地方政府會嚴控新盤的訂價，只容樓價在一定範圍內波動，不可大上大落。

這樣做法雖然用心良苦，但極為不切實際，常引起很多不良的後遺症。

其實，房地產市場是好是壞，不看新盤的開價，老百姓亦可以在日常生活中感受得到。如果消費市場不景氣，工作難找，土地拍賣乏承接，即使新盤開售價仍能維持在高位，老百姓亦知道，這樣的高價並不能持續得太久，因而不敢貿然入市。

此之所以，近期內地的樓盤雖然開價依然堅挺，但銷情卻乏善足陳，庫存愈積愈多。開發商想套現十分困難，財政壓力難以紓緩。

面對這樣的困難，開發商知道，最有效的促銷方式莫如大幅減價，否則光是造宣傳推廣也起不了多大作用。然而，新盤的訂價權卻不完全在他們手上。他們只在一定的範圍內才有主導權。

自由訂價是市場運作的基礎，如果價格操控在非利益攸關的人的手上，而非在買賣雙方的你情我願上，市場就會被扭曲，無法按實際情況作出恰當的調整。

此之所以，香港的住宅市場經過三年的調整後，已經重現生機；但內地市場的調整，卻遙遙未能到位，未知要再等多久，才能漸見曙光。

由此可見，人為地控制價格，並非解決經濟問題的好辦法。有人覺得內地地方政府的做法，真是愚不可及，其實，這樣的觀點香港一樣有支持者。分別的是，內地政府不想樓價跌，而本港有些人卻不想樓價升。

以處理劏房問題為例，香港社會上就有不少意見認為，政府應監控簡樸房(用來取替劏房)的租金，不容業主貪得無厭。然而，若果作為業主也無權決定自己物業的租金，那誰又會願意投資去改造簡樸房？沒有人投資，簡樸房的供應又何來？可見控制價格並非解決一切問題的良方。

 

(轉載自 am730  C觀點  2025年10月24日)

 

 

資料來源：am730

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