發展商對後市漸顯信心

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本港住宅樓市在年中開始已漸見支持，二手樓價已不再進一步下滑，顯示樓價跌近三成之後已吸引到足夠的用家入市，賣方已不用一減再減，市場已有足夠的承接。

地產發展商看到這種現象當然十分高興，但由於手上的「貨尾」仍有不少，且尚有不少新的項目等着開盤，所以他們亦不敢怠慢，定價仍十分保守，希望能比二手樓價更具競爭力，以確保銷路。

有部分新盤訂價雖然貌似進取，但發展商大多會為這些項目提供較高的代理佣金，方便代理透過佣金回贈的方式作變相減價，以維持銷量。

這種以回佣作變相減價的銷售方式，會增加市場的模糊度，容易令提供按揭的銀行作錯估價，亦會導致顧客與代理之間因回佣的多寡而產生糾紛，絕非一種市場樂見的銷售模式。

然而，由於市場實在不景氣，發展商賣樓的確並不容易，政府才不想對發展商的銷售手法作過於死板的限制。不過，隨着市況好轉，發展商對新盤銷售的信心漸高，近期已少見用回佣的方式賣樓。往後即使仍有這種銷售方式出現，相信亦只是個別現象。

踏入第三季，香港的住宅樓價已從低位徘徊，轉變成見底回升；升幅亦從微不足道，發展至逐漸顯眼。發展商在部署開新盤時，訂價亦漸見進取，而市場的反應依然十分鼓舞。發展商於是逐步調整他們的銷售策略。

此前，發展商的取態是早賣早着；所以，他們會加快興建進度，一取得售樓同意書就第一時間開售新盤。現在，他們雖然仍會盡早申請售樓同意書，但會等候較佳的時機才開盤。而開盤亦會分階段推出，希望第一期賣得好的話，第二期可以有條件加價。

還有一些豪宅盤或項目內相對優質的單位，發展商會選擇逐個招標出售的方式，而非全部公開抽籤出售，以期賣到更好的價錢。有人批評這種售樓方式是想逐個「㩒住嚟食」，逼小買家自動獻身。不過，發展商卻覺得，政府賣地還不是一樣用招標方式，為甚麼政府可以做的，他們不可以做？

現實是要訂一個公開發售時眾人皆可接受的價錢，一定會低過個別情有獨鍾的客戶肯盡出的價錢。招標的最大缺點是程序拖得太長，以致不能大規模地把單位高速推售。發展商在求量不求價的時候，不會選擇這種銷售方式。現時，發展商不急於求量了，轉而希望求價，所以招標出售的方式漸見普遍。

踏入第四季，發展商對後市的信心漸見恢復，低價、高佣的新盤已鮮有出現，買新盤得付溢價的情況又再普遍。如是令不少買家重返二手市場。相信二手市場的交投很快就會大幅超越一手市場。二手市場將恢復對樓市的主導作用。

 

(轉載自 am730  C觀點  2025年10月23日)

 

 

資料來源：am730

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