借鏡03年低谷 部署今天機遇

利嘉閣地產總裁 廖偉強先生

香港樓市在過去幾年受多重因素夾擊，交投疲弱，樓價持續回調，不少準買家都不斷地觀望。踏入2025年，樓市形勢出現明顯轉變；着信經濟環境改善，市場信心增強，不少本地的「聰明錢」，以及對投資港樓有濃厚興趣的內地人，都已經早着先鞭。不過，有部分上車客及換樓客，仍然猶豫於是否應該現在入市，終日患得患失。

這類買家資本實力往往不算十分雄厚，買樓對他們來說，的確是人生的大事，不但需要動用多年的積蓄，而且往後供樓，也是一個多年負擔。所以，之前幾年的跌勢，對他們的心理始終有影響，也令他們一直不敢向前踏出一步。

事實上，筆者近期已不下數次從宏觀的環境及市場的數據來作出分析，包括利率走勢向下、金融市場興旺、旅遊及零售的改善，以及剛性需求回升等等。這些都是放在眼前的客觀的數字，但對於這類買家而言，卻未必是心裏所想的重點。筆者從事地產業數十年，當然也十分理解他們的想法，畢竟要下一個人生重大決定，思前想後的就特別多。其實，他們現時的處境，就跟二十多年前的置業者很相似。

回想1997年金融風暴後，本港樓價持續滑落，直到2003年沙士疫情完結後，香港樓價跌至谷底，當時不少分析都認為樓市已經達到「跌無可跌」的水平。香港市民縱是猶有餘悸，但住的需求始終都有，而且幾年來租金的跌勢未有跟得上樓價，加上美國當時經歷911事件後，接連多次減息。香港的市民就開始留意到，與其長期租住物業，無止境地幫業主供樓，倒不如自己供樓；最重要是，樓價已經跌了很多，就算再稍回調，輸掉了幾年的供款，其實也不過等於租了幾年樓吧。

漸漸地，愈來愈多人就勇於趁這低位上車。這些普羅大眾當時也不會知道自己上車的一刻，原來已站在一個難得的歷史低位中；至於他們的自住樓，價值後來如何翻了幾番，相信大家都很清楚。

筆者也記得，當時有不少小業主「蝕住賣樓」，為的不是要「趕住離場」，而是趁機會由兩房單位升級到三房或四房單位，只要之前的物業並非「蝕入肉」，「低賣低買」之下亦「除笨有精」。就是因為在那時候的「超前部署」，這些換樓客在之後多年，已再沒有改善居住環境的迫切性，也毋須慨嘆追不上樓價的升勢，可以安心計劃自己的人生。

回看現在，樓市經歷幾年的憂患後，正蓄勢待發向上行，這與當年沙士後的置業環境不謀而合，所以，無論是上車客還是有意換樓的用家，都值得借鏡一下當年置業者的心態。

【刊於2025年10月14日《地產站》專欄】