持續減息對商業樓宇市道還有幫助嗎？

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本港住宅樓宇的市道已觸底回穩，這已是行內共識，相信往後還會進一步改善；惟本港商業樓宇市道，至今還在探底，未能確定支持位究竟在哪裏。

日前，美國聯儲局終於再度減息，而且很可能還會一減再減，持續一段時間。這究竟對已沉寂多年的商業樓宇市道會否有幫助？

有人覺得，減息沒法改變商業樓宇供過於求的現實。業主之間為了競爭，只好遷就租客及買家的要求；在這種情況下，無論是商業樓宇的租金還是售價，都不容易找到支持位。結果可能是低處未算低，沒法確認市底究竟在哪裏。

無疑，減息在短期裏的確對空置率幫助不大；但息率始終是左右經濟起伏的關鍵因素。特朗普出盡法寶也要把訂定美國利率的話語權奪回自己手裏，就是因為這個原因。減息雖然不能在短期裏改變空置過多的實際情況，但減息可以減少營商成本，吸引更多的資金與人才開展商業活動，令商業樓宇的需求續有增加，令空置率續有改善。

利率趨跌，存款的吸引力就會減少，資金就會流向消費市場與投資市場，經濟活動就會日益頻密，導致更多的商業樓宇會被吸納，令空置率逐步降低。這樣，租金就有機會逐步止跌回穩。

首先被吸納的，會是核心地區的商業樓宇；繼而蔓延到較為邊緣的地區。只須核心地區的空置率開始減少，毋須所有地區商業樓宇的供應都被消化，核心地區的租金就會出現承受力。不願租較邊緣地區的租客，就得付出較高一點的租金，以租到核心地區的商業樓宇。

到核心地區的租金成功找到支持位之後，投資者就會有信心入市。最近，核心地區的商業樓宇已開始陸續有成交，不似之前那樣，完全沒有人問津。反映市場的信心正在形成。由於現時市場上仍有一部分銀主盤尚待消化，商業樓宇市場現時只會出現成交增加，暫時仍難看到價格回升。不過，這已足以令市場的氣氛有所改善。

美聯儲局已開始減息，香港應該會亦步亦趨。這會導致一些原本租金收入不足以支付銀行利息的準銀主盤，有機會逃出生天。只要利息進一步下調，持有商業樓宇業主的財政壓力就會逐步減少，沒有必要進一步削價求售。這種形勢將有助商業樓宇市場逐步找到支持位。

此外，隨着利率的下調，投資者對租金回報率的期望亦會跟着下調。之前要求有4至5厘回報才願意投資商業樓宇的資金擁有者，今後可能只需3至4厘的回報已願意吸納。這1厘回報率上的差異，看似不多；不過若是轉化成資產值，就絕不是一個小數目。以一個月租8萬元的商業樓宇來計，如果買家堅持要有5厘回報，他只肯出價8萬元×12÷5%=1,920萬元；可是，如果買家肯接受4厘回報，他就肯出價8萬元×12÷4%=2,400萬元，兩者相差480萬元。足見減息對資產價格的影響有多大。

 

(轉載自 am730  C觀點  2025年9月22日)

 

 

 

 

資料來源：am730

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