滙豐的定息按揭 利率低過同業拆息

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在短短的兩個多月的時間裏，主宰香港按揭利率的一個月銀行同業拆息，竟從0.5%急升至2.8%。一眾打算趁樓價回落而入市的住宅樓宇買家，心中難免會有點憂慮。擔心利率若是繼續這樣升上去，勢必傷及他們的負擔能力，影響置業後的生活質素。

照道理，在這樣的情勢下，住宅樓宇市場的觀望情緒應會增加，成交量應會減少才是。不過，從前線地產經紀反映回來的市場訊息來看，現時市場的交投仍十分活躍，一手市場八月份的交投量應可以維持在2,000宗以上的水平。去庫存的速度，應快過庫存積累的速度，對市場的壓力有一定的紓緩作用。

市場之所以會對銀行同業拆息回升反應得這麼冷淡，是因買家早已預期港美之間的息差不可能長期維持在這麼高的水平。在聯繫匯率之下，一定會不斷有人把港元兌換成美元，然後賺取更高的存款利率。這種情況持續下去的話，港元的銀根就會被抽緊，港息就會回升，直到與美息拉近為止。由於入市的買家對此早有心理準備，他們入市的興致並未受到太大的傷害。

另一方面，對香港按揭利率有更強主宰能力的美國聯邦基金利率，卻有向下回落的跡象。鮑威爾在全球央行會議上的講話顯示，聯儲局在下一階段可能會先放下通脹問題，集中力量去改善就業情況。果真如是，美息將進入下降周期，令買家入市的顧慮大大減少。從滙豐銀行新近推出的定息按揭所定的利率來看，預期美息回落已是行內共識。大家對回落的方向應沒有異議，分別只是回落的幅度與速度罷了。

一般而言，銀行的定息按揭利率，大都會定在當前按揭利率之上略高一些的水平，因為當前的按揭利率是銀行的當前成本。要長期維持在這個水平，銀行還得在利率期貨市場做對沖，而這樣做是有額外成本的，所以定息利率往往要比當前的按揭利率略高一些。

現時，銀行一個月的同業拆息要2.8%，做按揭要加多1.3%，即4.1%(編按：一般封頂息為3.5%)。而滙豐銀行提供的定息按揭利率，竟只是2.73%，比現時的按揭利率與一個月的同業拆息都要低。這豈不是說，滙豐要做蝕本生意？

不過，定息按揭是有時限的，一做就起碼要做五年。滙豐可能蝕頭賺尾。滙豐要麼認為聯儲局必會減息，所以敢與做定息按揭的客戶對賭；要麼就是在利率期貨市場找到更廉宜的對沖方法。再者，滙豐手上有大量低息存款，可以不用向同業拆借，滙豐一定不會做蝕本生意。除非住宅樓宇的價格還得在現時的水平再下跌60%至70%，很明顯，這不是滙豐的看法。相反，最近不少銀行都對按揭生意積極了很多，他們普遍都對住宅後市持樂觀的態度。

 

(轉載自 am730  C觀點  2025年8月28日)

 

 

 

 

資料來源：am730

弱美元下的香港樓市新形勢

C觀點

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