有了互聯網之後，很多以前不易取得的資訊與數據，現在都可以隨手可得了。譬如，樓宇的準買家以前如果想知道自己心儀的單位，銀行肯借多少按揭的話，必須親自向銀行職員查詢；現在就不用驚動銀行職員，亦可以隨時在銀行官網上找到大部分的估價資料。雖然有時會有部分估價來不及更新，仍須待銀行職員確認，但作為搵樓時的參考，已十分好用。
然而，銀行估價有其不足的地方，其主要功能是減少銀行的風險，而不是協助買家揀樓。原因是銀行所做的估價，只會拿已成交的個案作比較，卻沒有考慮另外一些對價格影響重大的因素，譬如現時市場上的放盤量，它們的叫價，以及盤源消化的速度等。
銀行做按揭，只會參考同類單位的最新成交價，因為這是確實的，不能作假的。所以銀行委託測量師作估價時，多會規定他們用這種「比較法」來作估價。不過這些都是歷史資料，未能反映最新的市況。如是導致銀行的估價，常與市場下一個成交價有距離。
在樓價趨跌的時候，按銀行的估價買樓，很容易會買貴了樓；但在樓價趨升的時候，按銀行的估價出價，就很可能買不到樓。這是銀行估價的不足，所以我們在出價買樓的時候，不能單看銀行的估價。
不過，這套銀行的估價方式沿用至今已有逾百年的歷史，相信以銀行的保守作風，短期內是不會改變的。為了方便買家在出價時，有一個更恰當的參考價，我公司(中原地產)利用最新的AI技術，研製出一套全新的估價系統。這套系統的功用，並非只為了讓銀行可以安心做按揭(銀行要見過已有買家用接近的價錢買類似的單位才安心)，而是企圖預估下一個市場上的成交，會以甚麼價錢成交。若果這套機制真有這種估算能力，相信對市場各類參與者都有很大的參考價值。
我們利用的不單是AI演算技術，還把公司沉澱多年的框架數據(如單位的面積、間格、樓層、落成年代、社區配套、校網分布等)作基礎數據，配以田土廳的歷史成交資料，以及自己公司盤源系統的動態數據，都一併放進我們的AI系統，以訓練它提升智慧。我們的估算系統是自主研發的，而動用的數據則是全市場的。
這套嶄新的估價系統，將於8月份推出市場，供市民免費試用。希望透過應用作更多的測試，以提升系統的人工智慧。這套系統已善於為大型屋苑的典型單位估價，希望將來還可以為單棟樓宇的獨特單位估價。
要知道這套估價系統是否靈光並不難，只要你認定一個正在市場上放盤的單位，記錄低中原估算系統的估價，然後對照這個單位最終的成交價，就可以知道這套系統的準繩度有幾高了。我們的系統每周都會更新一次，為全港100多萬個單位重新估價一次。這麼繁重的工作，全有賴人工智能才可以做得到。
(轉載自 am730 C觀點 2025年8月1日)
