【按揭小百科】年入或再減息 定息計劃還會「跑贏」浮息嗎?
年入或再減息 定息計劃還會「跑贏」浮息嗎?–利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣
近日數據顯示，美國3月份的通脹錄得進一步放緩。美國勞工部公布，3月份消費物價指數(CPI)按年升2.4%，低於外界預期的2.6%，亦較2月份的2.8%為低；加上關稅戰令市場擔心環球經濟陷入衰退，除了坊間預期美國聯儲局今年會減息2次，更加有消息指今年減息會多達4次，以鼓勵投資及消費去刺激經濟。至於香港的減息步伐與幅度再次出現變數，有意置業的朋友或會困惑此時此刻應否選擇定息按揭計劃，以減低每月利息支出的不確定性。
如讀者有印象，2月份有銀行推出3年及5年期的定息按揭計劃，息率為首3年3.18厘和首5年3.03厘，低於目前普遍的最優惠利率（P）減1.75%、即3.5厘的實際按揭息率。筆者常說參與定息按揭計劃猶如跟銀行對賭未來之息率走勢，如果買家認定未來3至5年的息率不論走勢為何，平均都會高於3.18或3.03厘的話，確實可藉提前鎖定供樓利率，以節省支出。
近期400萬以下單位因印花稅寬減至100元而成為市場焦點，就讓我們用一個390萬元的小型單位作例子。假設該單位的買家有意承造7成按揭，供款30年，然後香港的實際按息今年降至3.25厘，及後的4年先下探至2.85厘，繼而再回升至3.5厘。買家選擇5年期的定息按揭的話，就會因為5年間將息率提前鎖定於3.03厘而節省了利息支出：
| 定息按揭計劃（五年期） | 浮息按揭計劃 | |||
| 息率 | 支出 | 息率 | 支出 | |
| 首年 | 3.03% | $81,935.71 | 3.25% | $87,915.60 |
| 第二年 | 3.03% | $80,193.26 | 3.00% | $79,458.07 |
| 第三年 | 3.03% | $78,397.28 | 2.85% | $73,773.55 |
| 第四年 | 3.03% | $76,546.11 | 3.25% | $82,141.79 |
| 第五年 | 3.03% | $74,638.07 | 3.50% | $86,340.39 |
| 首五年總利息支出 | $391,710.44 | $409,629.40 | ||
少於2萬元的利息支出看起來可能微不足道，但簡單的數字比較其實不足以反映定息計劃的真正優勢——「穩定性」。在宏觀經濟前景未明之下，買家可藉鎖定息率控制家庭開支。須知上方的支出預算圖中，右方的息率變化幾近是筆者憑空想像出來，5年後的實際按息可以是2厘，也可以是5厘，大家都沒有水晶球可以準確預測，如買家沒有一顆「大心臟」，採用浮息前則要考慮清楚。
不過，要留意定息計劃計算供款與入息比率時，供款會以罰息期後的息率計算。前述計劃罰息期後的息率會升至P減1.75厘，以目前P為5.25厘計算即3.5厘。言則回到剛才所說的390萬元單位，申請者做7成按揭，供款30年的話，每月入息水平要達到$24,517.80元，而非$23,108元，買家要視乎實際情況考慮要否加入擔保人，又或減低按揭成數以符合要求。
