地產市場洗牌 內地客漸成洪流

利嘉閣地產總裁 廖偉強先生

香港這幾年經歷了社會運動及世紀疫情，經濟民生都有巨大改變，很多行業和資產市場都正在經歷洗牌的過程。舊的模式很多無法持續，但同時間，新的模式則乘勢崛起。以零售業、餐飲業而言，做老闆的目前真的不好過。有很多企業在高峰期急劇擴張，除了飽受租金的壓力之外，生意額亦不足以應付；而去年通關後逐漸形成的北上消費熱潮，更是老闆們的噩夢。

有很多香港人因為內地消費的性價比，吸引了他們眼球。其實，內地的產品、服務等，從來都是以平價作賣點，只是今時今日各式各樣的硬件，例如景點、酒店、商場等都比以前進步。始終，內地的特點是地大物博，可以發揮的空間很大，加上內地已習慣將科技融入衣食住行當中，看起來就更具競爭力；而且內地人企業懂得以服務水平去作為吸引顧客的主軸，更令北上消費的香港人大開眼界，嘖嘖稱奇。另一方面，近年香港經濟受重創，港人消費力也萎縮了，通關後突然多了選擇，自自然然就會走向「平靚正」的一方，香港的零售及餐飲行業，難免要面對洗牌，汰弱留強。

不過，在這個商業世界裏，不論投資和做生意，都總是「一雞死，一雞鳴」，有人辭官歸故里，自然也有人連夜趕科場。內地有很多連鎖式零售或餐飲品牌，近年都開始南下進駐香港，這些品牌除了帶來了內地的經驗，也為商舖市道帶來了一點新希望。

零售餐飲業面對挑戰，工商舖的投資者當然也會受重傷，原因是大部分投資者都在高位持貨過多，銀行的按揭比例亦相當高；當遇上這幾年息口高企，市道不振，令租金收入大減，此消彼長下更見吃力。就算想出貨「減磅」也有心無力，因為大部分手持的物業，價錢已大幅回落，不顧一切地出貨，已不只是「壯士斷臂」而是血本無歸；但若不「減磅」，就只能繼續在高息下被折磨，可謂進退兩難。所以，這幾年很多投資者的身家都被大幅蒸發。

房地產市場也在經歷洗牌的過程，皆因工商舖投資者所面對的問題，其實也在一班本地投資者身上找到，他們早年持有至今的物業仍屬「蟹貨」，此時沽出必定會損手，所以，縱使政府撤銷辣招後，樓市的成交變得非常暢旺，但他們也沒有積極投入場買貨。

相反，大批內地客則早着先機，在撤辣後隨即來港入市購買香港的房地產，尤其是新盤市場，更是他們的頭號掃貨目標。他們購買的單位動輒是數個至十數個，地產代理都稱他們為「西餅客」。這批買家的積極態度，實在是市場始料不及，他們不但是近期樓市的水源，更漸漸成為一道洪流。

【刊於2024年4月9日《地產站》專欄】