樓市人算不如天算 經濟復甦舉步維艱

利嘉閣地產總裁 廖偉強先生

本港地產市道疲弱，市民對買樓投資的信心明顯減退，認為買樓收租的回報率遠不及定期存款，兼且樓價有下行的風險，所以有些人會覺得，房地產已經可以從投資產品的選項中剔除。

其實，房地產從來都是有自用與長線投資兩個用途的產品；有自住需要的人，只要能夠計算好自己的負擔能力，在任何時間置業都不會有大損失，樓價的上落只是有心理影響的數字遊戲，反而租住物業，每月「幫業主供樓」，沒有累積財富，這才是實質的影響。

至於置業作長線投資，以往的觀念是收租可以抵銷供款，只要付出部分的首期，10年或20年後，租金收入已經完全可以助你供樓，直至還清按揭，該物業變為絕對的「正資產」，不但可以變現，也可以繼續提供收入；這亦解釋了為何很多人都喜歡投資房地產。

不過，這幾年香港受到社會運動及新冠疫情的拖累，經濟十分脆弱，再加上這兩年息口的高企，供樓成本增加，縱使樓價在這個時候，已經由高位回落約兩成半，但由於未見到低位有支持，所以大家對房地產仍沒有信心，這是可以理解的。

每當新一年開始的時候，大家就會寄望樓市可以重新振作，市民亦希望政府可以及時推出措施，激活樓市和推動經濟，尤其樓市已經下跌超過兩年，大家都希望今年有轉機，皆因市場近月浮現兩個利好因素，相信可以再次激活樓市，其一就是將公布的《財政預算案》，其二則是息口很快會掉頭回落，

但很可惜，好多時候都是「人算不如天算」。美國接連暴力加息後，數據顯示經濟表現仍非常理想，反而通脹則仍然高企，令減息的預期要進一步延後，市場人士估計，最快都要到今年中或之後才有機會出現。

至於政府的樓市措施，在去年的《施政報告》中，政府只是優化部分辣招，激活樓市的力度不足，成效不彰，所以今次大部分市民都期待政府可以盡快撤銷辣招。但觀乎今次的《財政預算案》，縱使商界、政界都強烈要呼籲撤辣，政府至近日仍然沒有在減辣方面透露任何口風，看似無動於衷；筆者也擔心，好消息不似預期。

如果政府沒有把握今次的機會，果斷地調整辣招，筆者估計今年的樓價仍有下行壓力，最差的情況下，全年樓價有機會再下跌一成或以上；而香港經濟在資產蒸發的負財富效應下，復甦之路更是舉步維艱。

【刊於2024年2月27日《地產站》專欄】