財政預算案會全面撤辣嗎？(1)
2月28日財政司司長陳茂波將會發表他的2024年財政預算案，近期商會、代表䢛界財團利益的政黨/立法會議員、代表基層市民利益的政黨/立法會議員及地產代理紛紛要求陳茂波在這份財政預算案全面撤銷樓市辣招。上述團體訴求的理據成立嗎？財政司司長會俯允他們的要求而全面撤辣嗎？這兩個議題頓成近期政經市場焦點。
我們且看看要求全面撤辣的理據：
地產建設商會執委會主席梁志堅2月21日表示，商會已向財政司司長陳茂波表達意見，認為『全面撤銷樓市「辣招」不應再猶疑，而即使「撤辣」不一定可以救市，都應該做，如果繼續任由樓價下跌，對香港經濟影響會很大，現時最重要令香港經濟向好；去年銀行加息，而且股市波動，但樓市基調仍然良好。到今年美國聯儲局減息在望，本港銀行可望在下半年跟隨，隨着資金流入，失業率偏低，各行各業繼續復甦，預料樓市將轉好。今年樓市受3大支柱帶動，包括銀行減息，市場資金充裕，用家置業需求持續，期望做到貨如輪轉；要吸引人才來香港，即使「先免後徵」都依然要付「辣稅」，他們來香港都以租樓為主，這樣會嚇窒專才，畢竟不少專才都是來香港打工。』
梁志堅要求全面撤辣主要目的在防止樓價繼續下滑，但影響樓價的重要因素不少，為什麼全面撤辣可以防止或減慢樓偠下跌及下跌幅度？為甚麼樓價繼續下滑會對香港經濟影響很大？這些問題梁志堅的陳述沒有提供解答。
既然去年那麼多利好因素，特別是銀行減息、市場資金充裕及用家置業需求持續，預料樓市今年將轉好，梁志堅為什麼仍要求有巨大政經風險(下面反對方有論述)的全面撤辣？
辣招對買樓的專才才起嚇窒作用，既然這些專才「都是來香港打工」及以租樓為主，為什麼全面撤辣會成為吸引外來人才的重要因素？
民建聯的立法會議員陳仲尼在2月21日說：
『辣招似乎對壓抑樓價作用不大，2010年的樓價指數163.7，之後一路上升，在2021年9月創下新高的398.1，達1.43倍。
其實樓價水平的因素，涉及經濟增長，樓宇供應和息口水平，目前樓巿大環境已顯著轉弱，在香港經濟逆轉向下，內地經濟復甦未如預期，本地消費和巿民收入亦都放緩，樓宇一手貨貨尾大量積壓。近年美國大幅加息，導致利率上揚，置業需求萎縮，投機絕跡，交投淡靜，本地產業未成功轉型之前，樓巿股巿雙雙下跌，整個社會陷入負財富效應，令到巿道更疲弱。政府要令樓巿平穩發展，物業交易稅項應回復至2010年前的水平，即使全面撤辣效果欠佳，亦勿以善少而不為，陳形容「財爺撤辣一少步，樓市復常一大步」，冀勿受過時政策壓抑樓巿。』
陳仲尼提及許多對樓價有負面影響的因素，但強調「政府要令樓市平穏發展，物業交易稅應回復到2010年前的水平」，那是說祇要全面撤辣，樓市就會平穩發展，全面撤辣這單一元素有這麼大的能耐？不是「(現時存在)許多對樓價有負面影響的因素」嗎？「即使全面撤辣效果欠佳，(政府)亦勿以善少而不為」，這兩句話顯示陳仲尼對全面撤辣的能耐其實信心不足！
經民聯主席、立法會議員盧偉國說：『當前香港樓市正面對內外眾多不利因素夾擊，政府仍然用各種「辣招」重重綑綁打壓，動彈不得，樓市一蹶不振，對香港經濟其他領域已經造成負面連鎖反應，也削弱本地市民和海外投資者的信心，令經濟風險陷入惡性循環。來自樓宇和土地的主要收入減少，更令政府收入和財政儲備響起了警號。香港當前工作的重中之重，就是「拚經濟、惠民生」，其中的一個關鍵就是盡快全面「撤辣」，令樓市早日復常。』
經民聯的立法會議員林健鋒說：『「辣招」已經實施了13年，香港樓市與13年前已經出現了天翻地覆的改變。當前樓市問題已經不是供應短缺、炒風熾熱，而是需求萎縮，市場疲弱。「辣招」已經不合時宜，更令到信心脆弱的資產市場雪上加霜，衝擊香港經濟民生。』
盧國偉認為「香港當前工作的重中之重，就是拚經濟、惠民生」，這個說法我沒異議，但為什麼「其中的一個關鍵就是盡快全面〝撤辣〞」？全面撤辣會「拼經濟」及符合香港目前的整體利益嗎？會惠及民生嗎？請他提供箇中邏輯。
「需求萎縮」，是樓市疲弱原因之一，但它是由許多因素造成的，全面撤辣就會加立馬改善香港經濟民主？理據何在，亦請林健鋒說清楚。
立法會地產及建造界議員龍漢標說『「辣招」已經實施了13年，13年來香港樓市已經「換了人間」。受疫情打擊、美國加息潮，以及內外經濟環境改變等因素影響，本港樓市已從過熱變成過冷，由求過於供，變成現在的需求萎縮。然而「辣招」長期沒有因應市況作出調整，導致樓市近年在多重不利因素下持續下挫，有分析甚至指香港樓市已經進入「漫長的熊市」。
樓市由供求主導，本應根據市場調整，但由於「辣招」存在，令不少希望換樓及有意投資房地產的業主及投資者，需要繳付高昂的稅項以及面對各種限制，因而影響投資意慾，導致樓市需求進一步萎縮，加大了樓市下滑壓力，這是香港近年樓市急挫的主要原因。
全面「撤辣」並非如一些人所指是為了「托市」。香港是自由市場，樓價由市場決定，撤除「辣招」由市場調節，何來「托市」？』
龍漢標亦犯了類似陳仲尼、盧偉國及林健鋒的邏輯錯誤，他勝於前三者的，是懂得「樓市由供求主導，本應根據市場調整」，全面撤辣可能(僅是可能，不一定能)增加需求，但會同時增加供應，令因辣招綑綁而沒有放到市場出售的物業因全撤而放到市場，供求俱增，最終哪一樣較多？如果是供多，他的如意算盤肯定落空。
目前的房地產市場存在著辣招，辣招是政府之前因時際宜地干預了房地產市場，但全撤或大撤意味著改變現在市場遊戲規則，贊成者目標在增加需求，從而減少「樓市下滑壓力」，客觀上這是「托市」，龍漢標陷於自相矛盾。
美聯物業近期一再呼籲政府為樓市撤辣：「去年10月底施政報告減辣措施推出後，10大樓市指標，如樓價、一手及二手成交、股市、賣地成績、負資產、貨尾、新供應、全新盤未售出率及按揭息口等仍然未見改善，並且愈走愈差。隨着整體經濟環境仍然受壓，政府拆牆鬆綁，趁財案公布全撤辣已迫在眉睫，亦是唯一方法避免樓市信心崩圍，以保持物業市場健康流轉，藉以穩定樓市，提振經濟。」
美聯提及的10大樓市指標自施政報告以來「仍未見改善，並且愈走愈差」，為什麼全面撤辣可以「避免樓市信心崩圍」？為什麼那是「唯一方法」？美聯沒有提供充份、合理的理據，就作出「(全撤)可以保持物業市場健康流轉，穩定樓市及提振經濟」的結論。你估陳茂波甚至李家超膽敢吞服這劑靈丹妙藥嗎？
美聯住宅部行政總裁布少明預期：
「一旦財政預算落實撤辣，後市趨明朗，定必釋放潛藏的購買力，屆時樓市方可回春，成交回升，為樓市重現健康的小陽春。現時減辣甚至撤辣已成社會共識，相信政府定必有新的樓市措施出台，問題只是減辣或撤辣的幅度。
不過，若以現時本港的樓市及經濟情況，若僅僅從按揭或壓測着手對樓市的幫助非常有限，故建議必須全撤辣，悉數取消不合時宜的樓市辣招，為樓市徹底鬆綁，令市民及新來港的專才等，可按各自置業或投資需要買賣物業，而毋須受辣稅掣肘。
現時息口高企，即使政府全撤辣不會為樓市帶來過度刺激，亦不會刺激樓價立即攀升，只是有望令不斷下滑的樓市得以喘定。若配合息口回落，經濟向好，全年樓價或有5%以內的回升空間。」
布少明的預期與公司保持一致，祇是用語不同。他認為「一旦財政預算案落實全撤」，「後市就會趨明朗」，更會「釋放潛藏的購買力……樓市重現健康的小陽春」，布少明預期的前提和結論，跳了許多步，我們看不到他是怎樣推演出來的；「撤辣已成社會共識」，不符合事實，頂多祇能說「已成商界、地產代理界的共識」，撤辣可能制止樓價下滑，甚至令樓價回升，這對想自置居所的普通市民是不利的，不應該將廣大市民包括在內；布少明對全撒的效用較上文的商會、議員更樂觀，「(全撒)不但有望令不斷下滑的樓市得以喘定，若配合息口回落，經濟向好，全年樓價或有5%以內的回升空間」，這不啻說落實全撒目前這個樓市下跌浪年內將告一段落，重納上升軌！根據城市領先指數，樓價最高點191.43產生於2021年8月，2024年2月12日至2月23日期間的指數是145.82，樓價於2年半僅下跌23.8%，下跌浪這麼短，跌幅這麼小，在香港過往的物業循環，前所未有！產生的機率幾近於零！
~~ 待續 ~~