住宅市場有多少成交才算健康

「減辣」措施推出後，住宅市場的成交量連續兩個月上升；房屋局局長何永賢認為，這顯示減辣措施是有效用的。不過，局長這個觀點，未能獲得大部分市場人士的認同。很多人依然覺得「減辣」的效用並不足夠。

如果單從土地註冊處的樓宇買賣合約的登記數字來看，何局長的觀察沒有錯。辣招是特首在10月下旬公布的，10月份的樓宇買賣登記只有2,123宗，11月升到2,554宗，升了20.3%；12月再升到2,929宗，又升了近14.7%。兩個月裏合共升了38%，接近四成，實在不算少；那市場人士為甚麼仍不滿足呢？

原因是住宅的成交量雖然已有一定的升幅，卻仍處於偏低水平，與正常水平仍有一定的距離，還不算健康。我們可以用人的體溫來作比喻。人的正常體溫是華氏98.6度。體溫升到103度，當然是發高燒，會覺得很不舒服。吃了一劑退燒藥，體溫下降到101度。這退燒藥不能說沒有用，因為體溫的確已下降兩度。但這個下降的幅度仍不足夠，因為101度仍屬發燒，一樣叫人不舒服，身體仍未恢復正常，沒法正常運作。

那在正常的情況下，香港住宅市場該有多少成交才合理呢？我們可以拿過去十年平均每月的成交量來作參考指標。由2014年至2023年間，香港每月的住宅成交平均為4,694宗。12月份的成交卻只有2,929宗，是十年平均數的62.4%。難怪市場人士覺得「減辣」的效用仍不足夠。

2023年的成交量屬近年罕見的低位，惟平均每月仍有3,584宗交易。然而，「減辣」措施推出後，市場的交投量卻連這個已經偏低的平均數(3,584宗)也達不到。

香港住宅市場共有125萬個存量單位，如果每年有3%出現轉讓，也有37,500宗交易。再加上15,000個新盤單位出售，全年合起來應有52,500宗成交。因此，香港平均每月有4,375宗住宅交易才算合理。如果每月的成交量達不到這個水平，無論是小業主還是發展商，都會在賣樓套現時遇到困難。急需現金周轉的，就只好削價求售。

這種情況十分危險，它可以令香港的物業失去投資吸引力，樓價持續下跌，社會之前積累的財富就會大量蒸發，進而導致內需疲弱，投資乏力，屆時再想扭轉局面就會十分困難。為了防患於未然，政府有需要及時推出補救措施，令住宅市場的每月成交量回復到4,000至4,500宗水平，一切妨礙交易的措施都應撤銷。