美寫字樓空置嚴重 融資困難

疫後美國的經濟恢復得比預期中好，高息令通脹受控，卻未見對經濟增長造成太大的破壞，失業率維持在3.7%水平。然而在這種大好形勢下，美國的寫字樓卻空置嚴重，一些大城市的寫字樓的空置率高達30%，而且還在進一步惡化。

出現這種情況的原因，是疫情期間，很多公司都採取在家工作(work from home)的方式辦公，而效果遠比預期中好。疫情維持了兩年多的時間，很多員工都習慣了這種方式辦公，認為這樣既可以照顧家庭，又不至於影響公司的工作，所以希望公司可以容許他們繼續在家辦公，不一定要返辦公室工作。

起初，有部分老闆對這種做法不太放心，堅持要員工返辦公室工作。可是，他們很快察覺，堅持這樣做是有代價的，因為員工會因此出現流失，要付出更高的工資，才有機會補充。

這種現象，顯示大部分員工都選擇在家辦公，愈是質素好的員工，愈有條件作選擇。老闆若是不肯遷就的話，就不容易招聘到好員工，會損害公司在行內的競爭力。在這種情況下，有很多老闆，雖然心裏並不情願，最後還是要接受員工在家辦公。

他們更新公司的電腦系統，以方便員工在家工作；而員工亦可以省回很多上下班所需的時間，部分用來照顧家庭，部分亦可以用來做公司的工作，雙方都有得益。

另一方面，公司亦不再為每一個員工設固定座位，一個座位可以供多人輪流使用。公司只需為每一個員工提供一格儲物櫃就可以了。需要回公司工作的員工，去儲物櫃提取工作所需的物品後，就可以隨便找一個空位坐下來工作。辦公室的使用效率因而大大提升，使用面積可以節省近半。這樣可以為老闆省下不少租金支出，令他們不再那麼抗拒在家辦公的工作模式。

這種情況在崇尚自由的美國尤為嚴重，很多公司在續租時，減少了租用面積，令寫字樓的空置率因而大增，而投資寫字樓的回報亦因而大減。很多持有寫字樓收租的投資者，很快已發現，租金的收入已付不起銀行的利息。促使他們需要減持物業，以紓緩債務。寫字樓的售價在投資者的競相減持下，惟有不斷下調。

據美國按揭銀行協會的數據顯示，美國今年將有1,170億美元(約9,126億港元)的寫字樓貸款，需要再融資，惟現時利率已經倍升，加上租金滑落，這批寫字樓的物業已失去原有的抵押能力，銀行為了自身的利益，非收縮信貸不可，迫使投資者不得不賤賣資產，損失慘重。

過去，寫字樓的使用量會隨經濟增長而上升；但這次美國經濟雖見增長，但寫字樓的使用量卻下降。大量投資者因而走避不及，連累銀行也要一起蒙受損失。