內地樓市要多久才能步出熊市

內地房企爆雷後，隨即把內地房地產市場推向熊市。這個看法已基本上被市場所確認，不再有人懷疑。現在市場最關注的，是熊市甚麼時候才會結束？以及要具備甚麼條件才會結束？

我身邊的行家最關心的是熊市要維持多長的問題。他們說，如果熊市只維持兩三年，他們會堅持經營下去，希望守得雲開見月明。不過，如果今次熊市要十年八年才能結束，那他們根本沒有能力守下去，不如及早轉行，離開這門短期內都沒有好景的生意。

老實說，誰也沒法事前就確實知道熊市會維持多長時間，因為每一次熊市都有它的獨特性，有不一樣的市場參與者，他們自然有不同的取態，有不同的行為，不能一概而論。

不過，每次熊市都有它的共性，我們可以借助這些共性，去推演出今次熊市中或然率相對高的趨向性。

我從1976年起就從事與地產有關的行業，至今已有47年經驗，前後經歷過三個地產周期。我的體會是︰熊市長度與它之前的牛市長度有密切關係。樓市持續上升的時間愈長，那樓市回落作調整的時間亦會愈長。因為，上升時間長，上升幅度自然會大；那到樓市需要調整時，要回落的路程亦會長一些，需要時間亦會多一些。

中國之前的牛市，由中國經濟大周期所推動，由上世紀九十年代初開始上升以來，至今已近30年。升了這麼長的時間，要調整起來的時間一定不會短。因此，幻想今次熊市能在兩三年內結束是不切實際的。

我另一項經驗是︰樓價上升是需要花氣力的，但樓價回落就可以「借助地心吸力」，下跌速度一般會較快。所以熊市的時間大都比牛市短。如果一個地方不是出現甚麼結構性改變的話，熊市的長度大體介乎牛市長度的三分之一至一半之間。

如果以此作推論，中國樓市既然已升了30年，那回落起來亦得有10至15年。因此，那些預期今次熊市可能很快過去的想法是很難成立的。凡是從事與地產相關行業的人，都要有心理準備，這個「冬天」會很長，氣溫會降得很低。

面對這樣的情況，我們不可能靠以往的積累來過日子，我們必須調整規模與經營模式，以適應嚴冬的環境，要做到靠經常性收入也足以生存下去，才可視作已踏入安全領域。

現時，國際形勢很複雜，隨時會出現新的變數，我們必須密切關注市場的新變化，以調整自己之前的判斷。下回本欄會介紹一些值得關注的市場指標，以協助大家在熊市中調整自己的判斷。