減辣成效漸有顯露

上周五公布的中原城市領先指數，按周回升了0.23%，報153.94點。這次反彈終止了過往四周的連續下跌，讓人對樓市會逐步轉強，重抱一線希望。

上周五公布的中原城市領先指數，反映的是十月二十三日至十月二十九日期間所簽訂的臨時買賣合約成交價錢；而政府的施政報告恰好是期間(十月二十五日)發表的。因此，今次發表的指數已在一定程度上反映了減辣的實際效果。

情況一如我們之前估計，減辣是有實際效果的，只是影響力非常有限，除多了一些受益於「先免後徵」的外來人才出來買樓外，其他外地投資人與本地收租客大部分都按兵不動。不過，無論如何，市場上還是多了一些成交，並令樓價也比前站穩了一點。這是中原城市領先指數出現輕微反彈的主要原因。

由於在新政策下的確會有某部分人獲得實利，這項利好因素今後還可以繼續發揮作用。只是由於這種政策只有削減阻力的功能，並沒有增加動力的功能，所以很難期望市場會出現戲劇性的轉變。樓市如果能夠在下一階段轉好的話，動力亦不會是來自減辣措施，而是更有機會來自美息見頂，有逐步回落的機會。此外，若然中國經濟能夠重新開動，並令香港可以受益的話，香港樓市才會有持續改善的機會。

其實，踏入十一月以來，除了二手市場樓價有站穩的跡象外，一手市場在交投量方面亦有明顯的改善。十月份，一手市場的交投只有361宗，但十一月份單是頭半個月已做了整個十月的成交(368宗)，是上月同期的3.2倍。成交量明顯多了很多。

不過，十一月份一手市場的成交量增加，動力主要不是因為減辣措施所致，而是因為開發商開盤多了。在施政報告之前，開發商大都期望施政報告會推出很多有利樓市的措施，所以都押後開盤的時間。到施政報告之後，開發商雖然覺得救市措施力度不足，但再等下去也沒意思，所以才紛紛開盤。開盤量多了，成交量自然亦增加了。

然而，如果我們去檢視一下新盤的訂價與銷情，情況其實並不樂觀。施政報告後開的新盤，訂價大部分都是往下調的，幅度往往不只一成。可見開發商並不覺得新政策可以為後市帶來太多的助力。

另一方面，訂價雖然減了，但銷情依然不太理想，大部分新盤在開盤第一個星期都沒法賣出一半的推出量，以致庫存(貨尾)不減反增。可見施政報告並沒有令發展商的處境有實質的改善。

現實是發展商之前投入的資金現在都沒法及時回收，令資金鏈變得很緊張。這叫他們何來餘力去買政府新推出的土地。少了賣地收入，政府的財政就會出問題。在這樣的壓力下，政府將不得不考慮推出第二輪的穩定樓市措施。