樓市交投創新低 衍生後果嚴重

十月份在土地註冊處登記的樓宇買賣合約(包括住宅、車位及工商舖物業)只錄得2,925宗，較九月份的3,893宗下跌24.9%，創1991年有紀錄以來近33年的單月次低，僅高於2016年二月的2,583宗。今年首10個月，香港只錄得50,726宗樓宇買賣，估計全年亦不過60,000宗，很有機會低過2022年的59,619宗，創歷史新低。

在制訂房屋政策時，政府常強調無意把樓價維持在某個水平；惟會設法維持樓市的健康。然而，這麼低的交投量健康嗎？政府可不要低估交投量低可以造成的社會影響。

社會上每一段時間都會有一定數量的業主因各種各樣原因需要賣樓套現。市場需要有一定的交投量，才能滿足這些套現的需求。如果市場交投量不足，那這些需要套現的賣家就沒法如願以償。為了實現套現目的，他們就只好削價求售。此之所以，伴隨交投量一起回落的往往就是樓價。

1997年，土地註冊處的買賣合約登記共達205,461宗，今年登記量可能不及1997年的三分之一。1997年樓市交投熾熱，或許不是一個適當的比較對象；但即使拿過去20年每年平均交投量99,082宗相比，今年交投量亦只是平均量的60%。這可能代表去年有近4萬個單位的業主沒法如常套現。他們將在下一階段減價求售，對樓市造成壓力。

以上數字反映的是房地產市場的整體交投量，如果我們單看住宅的一手市場，交投萎縮的遺害就會更加明顯。

過去10年，在住宅一手市場上，平均每年有15,674宗交易登記；而今年的頭10個月卻只錄得9,161宗，估計全年亦不超過11,000宗，只是正常年份的七成。餘下的三成將變成發展商的庫存(貨尾)，為發展商未來的銷售帶來更大壓力。

此外，當發展商沒法透過銷售新盤收回之前投入的所有資金時，資金就會愈來愈多地被困死在尚未賣出的貨尾之中，那他們就失去繼續在地產市場上作新投資的能力。近期政府賣地連續出現流標就是因為這個緣故。

以現時這麼高的利息水平，以及這麼低迷的市況，很難期望發展商大量以舉債方式去買地。有資金回籠，或許會補充一下土地儲備，但若果要靠銀行貸款，那他們只會觀望一下再算。

這將令政府的財政收入中，少了一份來自賣地方面的收入，導致香港出現財政赤字。財政收入少了，政府的鴻圖大計就沒法全面落實。因此，政府必須有適當行動盡快令房地產市場的成交量恢復到正常水平。