樓市辣招解碼

受疫情等多種利淡因素拖累，近年香港的經濟、股市、樓市都處於弱勢，有數據顯示，目前樓價已自2021年高位累挫約15%。正值新一份《施政報告》發布前夕，市場各界人士都呼籲港府應按現實環境，「減辣」、甚至「撤辣」，意思是在現有樓市內各項額外增加的徵稅措施作出調整。不過，回顧十多年前，樓市一度被認為非常熾熱，逼使政府多次推出樓市「辣招」，以抑制炒風及平抑樓價。究竟當時有何辣招？相關措施又有幾辣？不如趁此機會一齊重溫。

資料顯示，樓市辣招最早出現於2010年，至2016年更提升至現在的「辣度」；當中的主線就是「三大辣稅」，包括：額外印花稅(Special Stamp Duty，SSD)、雙倍印花稅(Double Stamp Duty，DSD，後來進一步加辣為新AVD)及買家印花稅(Buyer Stamp Duty，BSD)，其中SSD與賣方有關，而無論是新AVD、DSD及BSD則主要針對買家。

2010年：SSD打擊短炒個案

樓市辣招最早出現於2010年11月，當時港府推出額外印花稅 (SSD)，用作壓抑短期炒賣活動，限制置業者在2年內轉售單位，需繳付樓高5%至15%的SSD；但SSD令二手盤源減少，期內樓價不跌反升，政府於是在2012年10月再「加辣」，推出SSD加強版，轉售時間限制調整為3年內，且稅率亦同步上升，由10至20%不等(詳見附表)。

大家在新聞上見到有關報道二手物業成交時，間中會出現諸如「啃稅」或「鬆綁」等字眼，前者意思是業主在持貨3年內出售物業，需繳付SSD，間接增加沽貨的成本；而後者為業主選擇在3年後才沽貨，以避免支付SSD。

2012年：BSD防止海外買家及公司客炒高港樓

除了在SSD落重藥，同於2012年10月政府亦推出買家印花稅(BSD)，旨在限制非本地人士及以公司名義購入本港物業的買家，置業需繳付樓價15%的稅款。

2013年：推出DSD及2016年：演化至樓價15%AVD

從價印花稅(Ad Val­orem Stamp Duty, AVD)是買家置業時要繳交的稅項，稅項按樓價累進計算，樓價愈高，所付稅率亦愈高。

不過，在2013年2月，政府推出雙倍印花稅(Dou­ble Stamp Duty, DSD)，所有非「香港永久性居民」，或已經持有一個香港住宅物業的人士，置業都要繳交「雙倍印花稅」，令當時的最高稅率，由4.25%大增至8.5%。

在2010至2013年期間，政府連環推出樓市辣招，但樓價升勢未止，到2016年11月宣布推出新從價印花稅(AVD)來取代DSD，無論是個人或公司名義，買入第2套或以上物業，都需劃一繳付相當於樓價15%的稅款，大幅加重非首次置業者的入市成本。

換句話說，若你不是「香港永久性居民」，不論用公司名義還是個人名義買樓，也不論是首次置業還是購買第二個物業，均需要繳交15%的BSD，再疊加15%的AVD，即合共樓價30%的「辣招稅」。

當時的AVD辣招稅，亦適用於非住宅物業，例如車位及工廈等。直至2020年《施政報告》，宣布撤銷非住宅的AVD辣招稅。現時任何人士購買非住宅物業，都用回首置印花稅稅率計算。

此外，去年的《施政報告》亦提出「合資格外來人才」居港7年並成為香港永久居民後，可向政府申請退還已額外繳付的辣招稅款。