【按揭小百科】工廈改用途，會影響按揭審批嗎？
近日觀塘駱駝漆大廈有食肆涉嫌違契經營，當監管當局要求月底前還原成倉庫或工業用途，否則業主將被「釘契」。其實自從90年代香港工業北移以後，不少工廈已經沒有工業生產，不少已改作貨倉，甚至有部分工廈有租戶用作音樂教室、瑜伽教室及食肆等，這類更改用途如被「釘契」，購入這類工廈單位，能否做到按揭？
基本上，不論是住宅還是工商物業，如單位改變了原本的用途，例如工商物業改作住宅，或住宅單位改商用這類情況，可申請銀行按揭機會極低。而且銀行在批出工商物業按揭前，一般會驗樓及視察，因此很難隱瞞單位內的改裝或改變用途的情況。因此如有違規，在申請按揭前必定要先把單位還原才可。另外，由於工廈主要為工業用途，若工廈單位分間成「劏房」般，有部份銀行或會質疑未能作工業用途而不接受按揭申請。
除了物業用途有否改變外，購入工商物業前，亦要留意工商物業的按揭年期較住宅短，一般最長的按揭年期為20年，有個別銀行或可以批出25年。按揭成數最高為60%。但要留意，若工廈樓齡太舊又沒有自動灑水系統，部份銀行亦不會接受其按揭申請。
息率方面，現時工商物業最低息率為3.625%(P‑2.25%，P=5.875%)，不過銀行多數會按每個申請的情況及貸款額去評估及審批，所以較難似住宅般劃一而論。同時，與住宅按揭不同，工商按揭多數銀行都不設現金回贈。
此外，由於工商物業成交不如住宅般多，不同銀行的估值可以相差非常遠，近期所見，部分估值差距可多於30%，是以購入前建議多找幾間銀行做估價，又或找按揭代理幫忙做預先評估，以免買入價與銀行估值相差太大，於做按揭時出現估價不足的情況。
