莫令樓市信心崩潰

利嘉閣地產總裁 廖偉強先生

樓市在過去數十年幾經起跌。其中，1997至2003年間的大跌市，不少人猶有餘悸。當時樓價由高位大跌約七成，大批業主加入「負資產」行列。當年下跌原因有很多，而樓市下挫的觸發點，就是亞洲金融風暴，之後政府繼續推出的「八萬五」政策，令潛在供應大增；但如果你當時像筆者般處於樓市最前線，就會看得更清楚。

現今市況未見「全民皆炒」

筆者眼見當年樓價大跌的元兇，就是「全民皆炒」；當時銀行借貸寬鬆，造就很多炒家的出現，部分實力不足的炒家，在跌市中進行恐慌性拋售。由於當年銀行的借貸利率非常高，短線炒家當然選擇「要錢唔要貨」，形成骨牌效應，樓價亦失控下滑。

今天引發樓價下跌的因素，當然是幾年疫情嚴重打擊經濟民生，但另一重點仍然是利率不斷向上升。不過，今次跌市中，沒有當年的「全民皆炒」因素，令樓市不至於欲救無從。今次的跌市，主要受到息口上升所拖累，供樓負擔驟增，成為市場最擔心的問題。但其實，只要翻查一下數據，就會發現加息壓力又不是想像般大，皆因目前全港沒有按揭貸款在身的業主，佔住宅總存量接近70%；而其餘的業主，整體按揭比重亦不會超過五成。接連加息固然對部分置業人士有影響，但畢竟借貸利率相比起1997年時低得多，所以筆者會認為是心理影響大於實質影響。

投資者與內地人出貨頻繁

近期低價成交頻現，當中出貨頻繁的有兩個類別的人士。其中，當然包括投資者，他們很多會持有一定數量的物業，當接連加息，市況滑落，不但樓價蒸發了一截，更須以租金作補貼才可以應付銀行供款，利息高企更加難捱；所以部分有資金壓力的投資者，就在所不惜地減持。

此外，在本港置業的內地人，大部分都是沒有承造按揭，所以當有資金需要時，亦不介意低價的出售物業，只望盡快取回資金作周轉。

上述的兩類業主，頻繁出貨之餘，亦往往不計較出貨價位，因而造就更多低價成交，令樓市的下行壓力愈來愈大。如果政府沒有盡快「撤辣」或「減辣」，重建市場信心，這些不計價的拋售個案只會愈來愈多，甚至令市場信心崩潰，重現1997後「人踩人」的樓市悲劇。

【刊於2023年10月20日《文匯報》專欄】