兩類業主頻出貨 為樓市加壓
利嘉閣地產總裁 廖偉強先生
過去數十年，香港樓市經歷多次起起跌跌，其中要數樓價大挫的一次，不得不提由1997至2003年這段期間，樓價自高位下滑約七成，拖累無數業主隨即跌落「負資產」深淵。當時引致樓價下挫的原因錯綜複雜，當中九七亞洲金融風暴可以說是致命傷，連同前特首董建華推出的「八萬五」建屋計劃，令樓市傷上加傷。不過，筆者從中亦窺探到當時令樓市受壓的另一原因。
筆者認為，當年促成樓市急挫，最主要是市場出現「全民皆炒」，因為當時銀行借貸相對寬鬆，在跌市時，欠實力的炒家便恐慌性拋售手上持有的物業；加上當年銀行借貸利率非常高，個別短線炒家要套現，一於「要錢唔要貨」，都拖累樓價失控地滑落。
今非昔比，今日引致樓價向下，與這幾年疫情不無關係，由經濟以至民生均深受打擊，但不變的是銀行利率正處升軌，幸好今次樓市下跌，市場未有出現大量短線炒家非理性掟貨，否則，筆者擔心會出現97年冧市2.0。
說到此，讀者又不用過分看淡，因為根據數據顯示，其實加息壓力未如想像般大，目前全港沒有按揭貸款在身的業主佔住宅總存量近70%，其餘業主的整體按揭比重亦低於五成。再者，借貸利率相比起97年時已經低得多。顯然，接連加息對部分置業人士的影響，可能是心理大於實質影響。
近期樓價續跌，造就低價或蝕讓成交頻現，其中出貨頻繁的有兩類人士。說得上「頻繁」，當然不是劍指用家。投資者則手持多於一個的單位，在接連加息下，面對市況滑落，樓價已被蒸發了一部分，個別需要出租單位，以租金補貼銀行供款，但今天銀行利息高企，租金升幅亦不足抵銷增加了的利息開支，令部分有資金壓力的投資者無奈地將手上物業「減磅」。此外，在本港置業的內地人，大部分都是沒有承造按揭，所以當有資金需要時，亦不介意低價沽貨去套現用作周轉。
上述這些業主在所不計地頻繁出貨，勢拖累樓市持續受壓，如果短期內沒有「減辣」、「撤辣」及其他利好樓市措施推出，類似的拋售個案相信會大增，若疊加其他利淡條件夾擊，市民恐怕要做好再面對另一場大跌市的心理準備。
【刊於2023年10月17日《地產站》專欄】
