不減辣恐大跌市重臨
利嘉閣地產總裁 廖偉強先生
香港樓市在過去數十年間經歷多次高低起跌，今天引發樓價下跌元兇，當然是持續幾年疫情首當其衝嚴重打擊經濟民生。處於樓市最前線筆者，看到今天樓市下跌與1997至2003年最嚴重一役中存在不同景象。
回看1997年，亞洲金融風暴成為觸發本港樓市下跌的導火線，之後時任特首董建華繼續推出「八萬五」政策，令潛在供應大增，樓市雪上加霜。加上當時香港樓市處於「全民皆炒」的狀態，當年銀行借貸亦甚寬鬆，造就很多炒家出現，但當年銀行借貸息率非常高，自身資金不足的短炒買家在跌市中出現恐慌情緒，開始在市場上不理性地拋售物業，形成骨牌效應，樓價出現斷崖式下挫。
至於今天樓市下跌，翻查數據發現，目前全港沒有按揭貸款在身的業主，佔住宅總存量近七成，加息的壓力其實並沒有想像般大；而其餘的業主，整體按揭比重亦不會超過五成。毫無疑問，接連加息對部分置業人士帶來影響，但畢竟借貸利率遠低於1997年時期，構成的影響亦難以與當年同日而語。
然而，就筆者所見在今天的樓市下跌中，市場仍頻繁錄得低價成交，主要來自兩個類別人士不計價出貨，當中持有一定數量物業的投資者，在銀行接連加息及市况回落的時候，需要以出租的租金作補貼來應付銀行供款，但現時銀行息口高企，即使租金上升亦未能抵消增加了的利息開支。筆者認為，上述這些業主不計較價頻繁出貨，將會導致樓市下行的壓力愈來愈大，有可能成為樓市繼續走弱的其中一個關鍵，若然短期內沒有「撤辣」或「減辣」措施出台，市場上的拋售個案只會愈積愈多，重現九七後的漫長大跌市亦非空談。
【刊於2023年10月16日《明報》專欄】