放寬按揭 套現攻略解說！
金管局於2023年7月7日宣布放寬自用住宅物業按揭，由銀行按揭到高成數按揭保險計劃皆有放寬。當中1,750萬港元或以下自用住宅，最高可做70%按揭，貸款額上限1,050萬元，與修訂前1,000萬元以上住宅，不用按揭保險下最高只有50%，多了高達20%！這多出的20%的按揭額，善用及盡用的話，可以幫助減低加息帶來的影響。
以近日接到的查詢實例來分析，有客戶於2018年購入太古城900多呎的3房單位，當時購入價約1,500萬元，現時估值大約1,600萬元，升值不算太多，但由於放寬了按揭成數，客戶由過去只可以貸款50%（約750萬元），至現時在非按保之下，最高可貸款1,050萬元，單睇「面數」已可套現多約300萬元，如計算客戶已供款近5年，未還貸款額為僅約665萬元計，實際可套現約385萬元。如客戶現時轉按兼用盡套現額度至貸款1,050萬元，可賺到32.55萬元現金回贈（部分銀行有高達貸款額的3.1%），較不套現只用餘下貸款額及年期做平手轉按，現金回贈多近12萬元。（見圖表1）
上述套現所得資金385萬元，如全數放於高息存款戶口當作流動資金，可以賺到相等於供樓的利息（3.625厘），即大約每月有約1.1萬元。如果放到銀行做定期，現時保守計也有逾4厘，則每月有約1.28萬元，絕對有助抵銷加息的影響。
如果原有物業為聯名持有，現時可同步做「甩名」，可以用套現所得，再購入多一個單位做50%按揭，並以租金收入支撐供款，變成「零首期」之下，多了一間物業。例如，如果以350萬元作首期，購入約康怡花園約700萬元單位，做50%按揭，年期30年，以現時實際按息約3.625厘計，每月供款約15,962萬元。以該屋苑近日租金計算，租金足以支付每月供款有餘。
不過，以上轉按套現方式皆有不同的條件限制。首先，是壓力測試方面，如要加大貸款額至1,050萬元，壓力測試下最低家庭入息要有約10萬元，較不套現下轉按只要約6.9萬元的入息，要求明顯是高了。另外，如要做甩名轉按再購入多一間物業，也要考慮家人是否也有足夠入息去申請另一間物業按揭。如不知何計算入息要求，可找按揭代理協助分析，會更清晰明確。
HOMEfeel ISSUE 56 : Sep 2023
