租務暢旺 港樓回升可期
利嘉閣地產總裁 廖偉強先生
美國接連加息，再加上恢復通關之後，香港經濟沒有出現預期的爆發力，至今仍是緩步地上升。很多生意仍未回復到疫情前的水平。香港樓市因而面對信心不足的問題，而大家對後市的預計，也相應地作出修訂，未必再如今年初時那麼進取。
現時很多香港市民都選擇按兵不動，就算有資金在手，都不敢在這個時候主動去投資，或者花大錢去消費。事實上兩地開關之後，現實與預期出現頗大落差，很多人都甚為失望，在房地產市場同樣出現這種境況，負面的情緒就更容易造成相互的影響，並加速擴散。
無可否認，接連加息加重了置業者的供樓負擔，如果是「持重貨」的投資者，壓力就更加大，因此「減磅」就是順理成章的事。傳媒亦喜歡以負面的角度，去報道投資者出貨的新聞，並且加以放大。但這種「加息就等同樓市下跌」的想法，其實是流於片面。須知道香港的業主超過六成以上已經供完按揭，亦有很多業主入市時的樓價水平十分低，所以只有近幾年入市的買家才遭遇了樓價的下跌，再加上按息調升，因而感受到很大的壓力。加息壓力並非廣泛的問題，而且並非如所預期般帶來嚴重的影響。
其實，接連加息的一個重要原因就是，通貨膨脹、物價飆升，加息可以紓緩通脹的壓力。在高通脹的環境之下，物業價格同樣不容易大幅下調。另一方面，近期的租務市場因為輸入人才、內地學生來港升學，以及部分觀望樓市的香港人由買轉租，導致租務市場暢旺，租盤快速被消化，租金不斷上升，回報率同時上升。
租金上升，加之通脹嚴重，這情況下樓價根本沒有大幅下跌的壓力，只有一時的波動。事實上，樓價由高峰期至今已調整約15%。基於市場信心不足，入市的買家相對比較少，因此與心急出售單位的業主談判，亦相對較為容易，買家隨時能夠在談判中佔主導位置，可以用低於自己所預計的價格入市。所以，筆者認為今天就是最佳的入市時機。只要置業者的信心恢復，樓市就容易短時間內到達反彈的臨界點，市況亦有望迅速轉旺。
【刊於2023年8月17日《大公報》專欄】
