住宅回報率升 優化辣招撑樓巿
利嘉閣地產總裁 廖偉強先生
過去幾年受到新冠疫情阻隔，筆者已有很長時間沒有到過中國內地，及至上星期，與公司一眾管理層去了集團的深圳總部參觀和交流。這數年間雖然遇上疫情，但內地的發展仍很快，感覺和以前有很大分別。
今次北上，除了與深圳的同事交流，亦參觀了當地一個大型全新樓盤項目，負責介紹項目的員工，用了「見山科技」的一套系統來講解項目的地理環境、位置及設施等。這套先進的系統，筆者在香港眾多發展商的項目中從未見過，絕對是大開眼界。隨着通關後中港兩地接觸更緊密，相信未來香港的發展商亦會與內地有更多的相互交流和學習，提升項目發售的配置，對買家而言絕對是得益。
反觀香港的發展，則似乎被疫情拖了後腿，就算恢復通關後，很多行業，包括地產發展商和代理，都覺得生意沒有太大的改善。有些企業的經營環境，更仍然處於困難局面。
筆者相信，其中一個原因是很多香港人積累了太多鬱悶，所以通關後，焦點都集中在報復式外遊。此外，受這幾年疫情的影響，很多香港人消費心態都改變，沒有以前般豪爽，形成很多行業的生意不太理想。至於地產代理，同樣因為買賣交投減少，生意隨之回落。
內地人才來港 租務需求增
雖然近月買賣交投淡靜，但租務市場卻熾熱起來。箇中原因除了是不少準買家寧願觀望市況，暫時轉買為租，政府輸入的內地人才陸續來港，亦為租務市場帶來動力。這批人要居港滿七年才能退回辣招稅，所以大部分都不願意在這時候入市置業，寧願暫時租住單位。
租務需求增加，市場的租盤亦消化得很快，帶動租金水平上升。事實上，住宅租金由年初至今，已累積接近一成升幅，在樓價停滯不前的情況之下，租金有如此的升幅，令買樓收租的回報率亦顯著上升。
通脹高企，買樓收租本來是最划算的投資保值方法，但自從政府推出樓市辣招，要實行起來也十分困難。在辣招的枷鎖之下，購買第二個物業來收租，需要額外付出15%的稅款，所以市民就算明知回報率會上升，亦只能按兵不動；這同時亦影響了市場上的租盤供應，令租金持續向上。
筆者認為，政府在這個時候，可以考慮分階段優化辣招，例如首先從價印花稅（DSD）著墨，容許市民以標準稅率買第二個物業，一個自住，另一個則可出租，以應付內地大量人才來港時的住屋需求。
【刊於2023年7月13日《經濟日報》專欄】
