放寬按揭對樓市有多大影響
金管局日前宣布，放寬自用人士的按揭佔樓價的成數。樓價少過1,000萬的可以做九成；1,000至1,200萬的可以做八成；1,200至1,500萬的可以做七成；1,500萬至3,000萬的可以做六成；3,000萬以上的就只可以做五成(之前，1,200萬以上的只能做五成)。
有記者問，這對現時相對低迷的樓市有沒有利好的刺激作用。
放寬按揭成數，對樓市當然是利好的。原因是按揭的成數放寬後，想買樓的人就不用儲備那麽多的首期也足以入市。很多原先未儲夠首期的人，現在突然間發覺原來手上的現金已足以做首期，自己已有資格當業主。
有能力入市的人多了之後，市場上的需求當會同步上升。樓宇的需求上升，樓價就較有條件跟着上升；起碼應該可以站得穩一些。
放寬按揭雖然算是利好樓市的因素，但這是一種技術因素，不是基礎因素。這種技術因素，可協助想買樓的人入市，但不一定可以令一個原先不打算入市的人改變主意，變成熱衷入市。不似經濟增長轉強這類基礎因素，往往足以改變人們對後市的預期，由悲觀轉向樂觀，由不敢入市轉向積極入市。
不過，香港現時的地緣政治緊張，經濟前景又有隱憂，導致買家入市非常審慎，即使銀行願意提供按揭，買家亦不一定願意冒風險去借。
以下是中原地產在六月促成的各類成交宗數，讀者應可從看到一些端倪。
在六月份，我們促成了420宗一手買賣，529宗二手買賣，卻做了2,506宗租賃。
在房地產市道向好的時候，香港人寧願供得辛苦一些，也會買樓，而不選擇租樓。在市道向好的情況下，買樓不但可以賺住，而且可能賺價。何樂而不為？
不過，現時市道正在回落，買樓雖可以賺住，但可能會蝕價。而蝕價可招致的損失是可以非常沉重的，所以即使手上已有足夠的首期，有部分用家仍會以租代買，以迴避資產價格下跌的風險。
上月中原促成的租賃有2,506宗，而買賣則一二手加起來才949宗，租賃宗數竟然是買賣的2.64倍。差距這麽大，實在不正常。
香港有五成家庭擁有自置居所，另外又有32%的家庭住在公共房屋，只剩下18%的家庭需要租樓。沒想到這18%的租樓需要，竟佔了市場交易這麽大的比重。這可反映市場的情緒有多審慎。
對這些選擇以租代買的用家來說，金管局的放寬按揭對他們起不了甚麼大作用。相信要等香港經濟真的全面復常，樓市才會有明顯好轉機會。
(轉載自 am730 C觀點 2023年7月11日)
