五月私宅轉手虧損比率反覆改善至13.5% 前路膠著 新盤壓迫 本月獲利比率料復降
利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，面對樓市上衝完後出現回氣，買賣陷於膠著，加上一手新盤咄咄逼人，令二手私宅轉手獲利比率表現波動，而每宗平均賺幅則徐徐偏軟，料後市維持整固築底。綜合土地註冊處資料所得，2023年五月份全港1,925宗已知上手購入價的二手私宅買賣登記中，帳面獲利個案共1,655宗，佔比86.0%，較前月的84.9%，回升1.1個百分點，重上三月時的高位。
按物業區域劃分，五月份新界區表現最理想，以86.5%之數超越港島成為獲利成功比率最高的分區，按月並升0.6個百分點；其次為港島區，報85.4%，惟按月跌1.9個百分點；至於九龍區表現雖然相對遜色，只錄得85.3%，但按月卻大升4.8個百分點。按物業轉售價格分析(見表一)，樓價介乎801萬至1,000萬元的中價樓組別之獲利比率最高，錄得89.9%，按月增加2個百分點，涉及宗數285宗；此外，1,001萬至1,200萬元組別，月內獲利比率亦達88.4%，按月更升3.8個百分點，表現皆跑贏整體大市。
另外，數據顯示今年五月份每宗私宅轉手個案平均賺幅為49.3%(見圖二)，按月跌1.8個百分點，連跌兩月，惟仍屬近7個月的第三高水平。五月份，帳面獲利1倍或以上的轉手個案佔整體二手私宅買賣比例為37.1%，按月升1.7個百分點，共錄715宗；至於帳面錄得虧損者達260宗，佔比按月回落0.9個百分點至13.5%，為近7個月以來次低水平；而平手的個案則有10宗，佔比也降至0.5%。
此外，檢視上月10個獲利登記最多的屋苑，當中只有麗港城及太古城成功錄得百分百獲利，獲利成功比率次高者為海怡半島的94%，再者為藍天海岸的93%。此10個屋苑當中，每宗平均賺幅介乎最少的17%至最多的1.09倍不等。當中太古城晉身成為錄得每宗轉手個案平均賺幅最高的屋苑，達1.09倍。至於上月榜內賺幅最低者為樓齡相對年青的日出康城，平均每宗只賺約17.0%，而次低者為美孚新村的40.7%(見表三)。
陳海潮指出，樓市經歷首季量價齊升後，來到次季二手市場轉趨冷靜及平淡，主因是一手新盤持續以貼市價截擊二手市場，對二手樓價帶來一定壓力，部分心急沽貨的業主無奈減價放盤，而持貨期短的業主亦難免面對蝕讓，情況在近月表現較為反覆。展望六月份情況，本月截至20日為止，二手私宅轉手獲利比率再次回軟至82.4%，當中損手比例更增至16.0%的近5個月高位；預期在市道持續整固、部分二手業主降價下，全月獲利比率及平均賺幅料分別受壓回落至83%及48%的水平，暫處低位窄幅徘徊。
發稿：利嘉閣地產資料研究部
