【業主注意！】一文睇清強制驗窗流程、價錢及須知 免「中伏」

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早於2012年屋宇署已全面實施「強制驗窗計劃」，要求樓齡達10年或以上的私人樓宇業主在接獲屋宇署通知後，須委託合資格人士（Qualified Per­sons, 簡稱QP）驗窗，並且在有需要時進行修葺工程。本文為你整理了強制驗窗流程、價錢及須知，以供參考。

「強制驗窗計劃」是什麼？

自2012年起，屋宇署已實施「強制驗窗計劃」，每年會揀選目標樓宇進行計劃，以改善香港樓宇的失修情況。計劃規定樓齡達10年或以上的樓宇業主（不包括住宅樓宇高於3層）。當業主收到法定通知時，就必須委託一名合資格人士進行驗窗，並負擔所需的修繕工程費用，否則就屬違法。

強制驗窗屋苑準則

政府每年會揀選「目標樓宇」進行強制驗窗計劃。「目標樓宇諮詢委員會」會按窗戶年期、狀況、維修記錄、窗戶失修舉報記錄、樓宇出現整體窗戶欠妥或失修狀況，以及對公眾構成較高的潛在風險來判別發出強制驗窗通知的優先次序，若業主／業主立案法團收到強制驗窗通知，可登入以下網址進行確認。強制驗樓/驗窗計劃通知的目標樓宇列表：

https://www.bd.gov.hk/doc/en/resources/online-tools/search/target_building_list.pdf

強制驗窗流程

業主收到強制驗窗通知

當業主收到強制驗窗通知後，就要準備一下，但又未至「十萬火急」。業主須在6個月內委任合資格人士（QP）進行驗窗，該名合資格人士（QP）亦要填妥屋宇署表格「MWI 1」，申報受到驗窗委託。至於大廈公用部分的驗窗工程，則須在接獲通知起計9個月內完成。如果單位已出租，租客在收到通知後，亦有義務轉交業主，並且在業主安排驗窗時加以配合，讓合資格人士（QP）進入單位檢驗。

2. 委託「合資格人士」

業主須自行委託合資格人士（QP）檢查，獲政府委任進行窗戶訂明檢驗或監督訂明修葺的合資格人士（QP），包括：

  • 已認可人士
  • 註冊結構工程師
  • 註冊檢驗人員
  • 註冊一般建築承建商
  • 關乎窗戶的小型工程級別、類型及項目的註冊小型工程承建商

業主可以到屋宇署的網站翻查「合資格人士名單」，就知道自己有沒有找錯人了。

屋宇署搜尋合資格人士（QP）的網址︰

https://www.bd.gov.hk/tc/resources/online-tools/registers-search/index.html

另外，法例亦訂明，合資格人士（QP）必須親自負責：

  • 進行窗戶訂明檢驗
  • 提供監督修葺工程
  • 確保修葺物料符合條例及標準
  • 確保窗戶修葺工程安全
  • 對任何有關窗戶的緊急情況，通知建築事務監督和業主
  • 向建築事務監督和業主呈交文件

驗窗的涵蓋範圍

在強制驗窗計劃下，檢驗須涵蓋單位內所有窗戶及玻璃百葉窗，當中亦包括單位內及公用地方的玻璃牆；但室內的間隔玻璃嵌板，以及地下舖面的櫥窗並不在範圍之內。另外，近年比較多住宅樓宇採用的「玻璃幕牆」，則納入「強制驗樓」計劃的範圍內，毋須在「強制驗窗計劃」下進行檢驗。

驗窗的準則

須檢驗的窗戶部件及檢驗的準則，大致如下表所示：

部件 檢驗準則
玻璃嵌板 有否破爛或破裂
窗框及窗扇 有否變形或不穩，是否難以開關
窗鉸 有否變形或缺漏，是否嚴重銹蝕
鉚釘、螺絲 有否變鬆或缺漏、呈現灰白色粉狀物質或銹蝕

 

根據「強制驗窗計劃」，欠妥的窗戶組成部件如影響窗戶安全，一律須修葺或更換。對於不影響窗戶安全的窗戶組成部件（例如防水密封劑、防水墊條／膠條等），則並非強制驗窗計劃下訂明檢驗及訂明修葺所涵蓋的範圍。不過，如果這類部件因老化可能引致窗戶開關不順暢，甚或出現滲水情況，合資格人士（QP）一般都會建議業主在修葺窗戶時一併更換或維修。

核對「驗窗人士」身份

合資格的「驗窗人士」人士進入單位內檢驗窗户前，需出示證明。自2016年起，屋宇署已向合資格人士（QP）發出「驗窗卡」作為證明，卡上有該名合資格人士（QP）的姓名及近照、簽發日期、屆滿日期及承建商名稱（認可人士／註冊結構工程師／註冊檢驗人員除外）。

「合資格人士檢驗後」

不需要修葺

合資格人士（QP）驗窗後，如果毋須進行修葺工作，就要在14天內向屋宇署遞交「MWI 2a」表格證明，同時將表格交給業主。當驗窗程序完成後，屋宇署會向業主發信，確認單位通過驗窗程序。另外，完成所有程序後，屋宇署最快亦要在5年後，才會再向業主／業主立案法團發出下一次的強制驗窗通知。

需要修葺

但當經驗窗後發現有修葺的需要，業主／業主立案法團就要另外聘任註冊「一般建築承建商」或「註冊小型工程承建商」進行修葺工程，該項工程須在合資格人士（QP）的監督下進行。

委任「註冊承建商」進行修葺

合資格人士（QP）如果驗出窗戶需要修葺，業主就要另找可進行所需糾正及修葺工程的註冊承建商，在合資格人士（QP）監督下進行修葺工程。有關業主須委任一名註冊「一般建築承建商」或「註冊小型工程承建商」(此承建商須就關乎窗戶的小型工程獲得註冊資格），在一名合資格人士（此合資格人士與進行訂明檢驗的合資格人士是否同屬一人，可由業主決定）的監督下進行所需的訂明修葺。

屋宇署搜尋註冊專業人士或承建商的網址：

https://www.bd.gov.hk/tc/resources/online-tools/registers-search/registrationsearch.html

屋宇署抽查已驗窗樓宇

屋宇署會隨意抽選已提交的證明書和檢查報告，並進行實地視察，以確保有關方面按規定執行驗窗程序。要留意的是，已落成的樓宇在五年內不會收到屋宇署的「強制驗窗令」。如業主違規，未能在指定期限內完成檢查或維修，屋宇署有權提出檢控。業主立案法團未遵從強制驗窗令，會收到罰款通知書，罰款1,500元。

拒絕執行強制驗窗令 後果嚴重

根據《建築物條例》第40(1BD)條，任何人無合理辯解而沒有遵從法定通知是嚴重罪行，屋宇署可根據該條例向業主提出檢控，可處第四級罰款（現時為25,000元）及監禁3個月，並可按罪行持續的每一天，另處罰款2,000元。屋宇署亦會安排顧問公司及承建商，進行所需檢驗及修葺，然後向業主／業主立案法團追討相關的費用，以及徵收不多於20%的附加費。

另外，屋苑或大廈公用部分的「驗窗令」，或會因部分舊樓可能維修基金不足，業主會因為要另外出錢分擔「強制驗窗」及其後的修葺而有爭拗，甚至不願意出錢，一直拖延。其實按法例，如果業主無合理辯解，拒絕分擔大廈法團「強制驗窗」公用部分的檢驗即屬違法，可處罰款港幣25,000元。如果業主或租客在沒有合理辯解的情況下，阻止或拒絕業主立案法團委任的合資格人士（QP）檢驗或進行修葺，更可處罰款港幣10,000元及監禁6個月。

強制驗窗價錢參考

業主在委任合資格人士（QP）前，最好先多找幾間公司格價。根據屋宇署提供的資料，合資格人士檢驗窗戶的一般收費如下，可作參考：

驗窗服務的參考費用(以每個窗戶計)：

項目 收費
檢驗無需修葺 200–1,800元
檢驗及監督修葺 200–2,000元

 

常見鋁窗窗戶構件的修葺參考價格：

項目（每扇窗計） 收費
更換窗鉸(200–400毫米) 150–350元
更換上下連動鎖 70–150元
更換七字鎖 70–150元
更換螺釘和鉚釘 100–175元
更換窗框膠帶 80–240元

 

業主作為消費者，應注意可考慮邀請不同的合資格人士參與報價及提出修葺建議，以作參考及比較。同時，應要求合資格人士提供詳細維修報價單，以了解修葺範圍及價格。另外，需查閱及記錄合資格人士的身份(如本署發出的註冊證明書或個人證明卡)，以確保合資格人士為窗戶親自進行訂明檢驗。此外，業主亦應保存窗戶檢驗及修葺的資料(如檢驗記錄及修葺前後的照片)，及要求合資格人士交付其就檢驗及修葺呈交本署的證明書副本。

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