【買樓按揭小教室】H按P按的分別及利率比較
買樓申請按揭時，銀行會提供P按及H按，兩者有什麼分別？哪種按息利率較為划算，買家又應該如何選擇？利嘉閣為你解釋按揭息率分別及利率，助你選擇合適自己的按揭計劃。
甚麼是P按？
P按即最優惠利率（Prime rate），是銀行提供予優質客戶及信用高的客戶放貸的基本貸款利率，P按按揭計劃則是以這個基礎上減去某百分比，而銀行最優惠利率是由各間銀行自行決定的。
在P按按揭計劃中，實際利率是以「最優惠利率 – 固定點子」來計算。例如按揭計劃的息率為P‑2.25%，而當時最優惠利率為5.625%，實際按息則為5.625%-2.25%，即實際利率為3.375%。本港的P會跟隨一系列因素來決定自身的利率，如資金結構，拆息水平、香港銀行體系結餘和經濟狀況。在聯繫匯率制度下，美國息口走勢亦是其中一個影響因素，所以當美國聯儲局宣布加息或減息，都會間接影響最優惠利率的升跌。而不同的銀行設有不同「最優惠利率」，現時市場上一共有4個不同「最優惠利率」，分別為5.625厘、 5.875厘、6厘及6.125厘.
甚麼是H按？
「H按」是P按之外的另一個按揭計劃選擇。「H按」中的H為Hong Kong Interbank Offered Rate，簡稱HIBOR，即「銀行同業拆息」，是反映銀行之間互相拆借資金時所收取之利息，亦是銀行資金成本的一種表現。按揭銀行計算「H按」利率的方式是以拆息利率（H）為基礎，再加上指定的百分點。計算公式為：
H + 銀行指定百分點（%）=「H按」利率
例如，銀行的拆息利率（H）為0.19％，而銀行指定百分點為1.5％，則置業人士需支付的利率是0.19％+1.5％=1.69％。
大部份銀行會選用一個月銀行同業拆息（HIBOR）作為計算基準。拆息每天也有浮動。「銀行公會」每天早上11:15分會公布出「銀行同業拆息」走勢，大家可以在銀行公會的網頁上找出紀錄。
不同銀行對採用哪一天的「拆息」來計算「拆息按揭」都有不同做法。普遍銀行會以業主承造按揭當天的息率來計價。舉例如果他本身在6月11日供樓的話，便是用供款當日去計算， 即6月11日。
P按和H按有甚麼分別？
P按及H按利率都是浮動，而最優惠利率（P rate ）是跟隨美息走向而上調，一般而言變化比較少，而拆息（H rate）每天都可能出現變化，較為波動，為避免按揭供款突然飆升，銀行一般會設定「鎖定按息上限」，也就是俗稱的「封頂息率」或「CAP RATE」，通常情況下與P按息率相若。即使「銀行同業拆息」大幅飆升至5厘，供款利率仍然會鎖定在最高3.375厘。銀行計算實際息率時，會比較香港銀行同業拆息與利率上限的息率，並選取較低者以保障買家。
如何選擇P按和H按？
由於H按封頂利率相近於P按，當拆息低時，H按利率會較便宜；拆息高時，H按利率亦相近於P按利率，所以P按會較為划算。即是說，在低息環境下，H按的供款計劃會比較為優勝；當進入加息周期時，H按利率亦相近於P按利率，所以H按計劃被視為進可攻、退可守的選擇。
不過，需要注意，部分房屋類型必須使用P按計劃，例如未補地價居屋、公屋及綠置居計劃單位。如果相關物業經補地價，買家則可選擇任何一種按揭計劃。
按揭計劃五花八門，要應因應個人的財務狀況及物業類型而選擇自己合適H按或是P按，以及建議向按揭專員尋求專業的意見。