物業加按套現幫到你，立即睇睇加按計算、利息及風險

對於置業人士來說，如何處理樓宇按揭往往是大有學問。常聽到的專有名詞如「加按」、「二按」及「轉按」經常為人所討論，也容易被混淆。本文主要著眼於樓宇加按，講解加按計算利息及風險，讓大家有全面的理解。

何謂物業加按套現？

「加按」作為樓宇按揭的其中一種，顧名思義就是為原本已經抵押給銀行的物業，向同一間銀行重新申請按揭，從而套現出更多的資金。這個做法通常是出現在樓價升值的情況上，令到連帶可作貸款的金額提升，讓業主可把貸款多出來的部分套現。這個按樓的動作與第一次作按揭貸款的程序是一樣，亦即是必須向銀行提交入息證明以及通過壓力測試的要求，然後等待銀行審批。當業主有資金周轉的需要時，例如買新樓以及幫子女置業等，加按便發揮了重要的功效。

未補地價公營房屋可否加按套現？

在一般情況下，未補價的公營房屋，當中包括居屋、公屋和綠置居單位，均不可以加按套現。不過在特別或緊急情況下，業主可向香港房屋委員會（房委會）申請將有關物業加按，房委會會因應業主急需應付的突發情況而考慮是否批出加按申請。

加按的計算與利息

加按所批出的貸款額，是視乎當時持有物業的價值，如果物業升值的話，負債比例亦會有所下降。舉例來說，一名業主在早幾年以港幣400萬買下一個單位，以當時八成按揭來說借取了320萬貸款。如今物業升值至700萬，在負債比率下降後，就只剩餘250萬未還清。對於現時金管局要求的最高六成按揭成數計算，這個700萬的單位貸款額為420萬，在扣除未還清的250萬後，便可以套現170萬。注意一點，由於「加按」是以物業作抵押的貸款，在樓市暢旺時，加按套現一個資金周轉的好方法。

雖然香港的按揭利率隨著美國加息而有所回升，但是普遍來說仍是處於低息環境下，也正正解釋了為什麼有不少人選擇加按物業。不過這個按揭利率是浮動而不是固定，遇著樓市波動的情況下，借款人便難以捉摸市況及掌握每月還款額。建議可以使用加按計算機，比對新舊利率及套現金額。

加按及二按的分別

「加按」、「二按」這兩個專業名詞經常被混為一談，而實際上這兩者是屬於完全不同的性質。加按由始至終只是涉及一家銀行，只可以按原屬按揭的銀行才可以進行加按 ; 而二按則於原有的按揭下再申請一次按揭，可能涉及到兩間財務機構，亦有機會一按及二按都由同一間銀行承造按揭。由於風險增加的關係，一般來說銀行不會做二按，所以借款人只可以向財務公司及地產商申請二按。雖然二按的利息會比較高，而且手續簡單，但是風險也會相對比較高。借款人必須分清楚兩者的分別，從而做出正確的選擇。

加按的風險

雖然樓宇加按的風險比二按低，但是也有需要注意的事項。首先，若業主欲在按揭貸款供款期內提前贖回並轉按至其他銀行，需在一個月前以書面通知並透過律師樓辦理。再者，在首年供款期內轉按，銀行有權向業主收取罰息，罰息費用為貸款額2%或港幣50,000元，以較高者為準。有些銀行要求客戶還需退回之前的現金回贈。同時，如果未清楚了解按揭貸款的組合，可能會導致物業變成負資產。此外，若在原有銀行加按套現，一般只需要簽署內部文件，不需支付律師費，相對較簡單。但若客戶財務狀況發生變化，例如收入減少、出租或負債增加等，可能會影響原有貸款。由於申請人要再一次通過壓力測試，如果個人入息下跌，就有機會影響審批結果。另外，申請人也需要承擔貸款利率浮動以及跌市的風險。