甚麼是銀主盤？購買銀主盤的風險及注意事項

銀主盤的價格一般都會較為便宜，買家購買時要留意甚麼風險？有何注意事項要留意？買家想購買銀主盤，有何方法可以入手？利嘉閣教你認識銀主盤，了解購買銀主盤的好處及風險，讓你精明購買心水物業！

甚麼是銀主盤？

銀主盤的意思是指，物業的業主無法償還銀行按揭貸款，遭到債權人向法庭申請收回該項物業，再委託代理或拍賣行向公眾放售或拍賣，以尋找新供款人及填補債務的樓盤。即是說債權人就是銀主，若業主是向銀行借按揭，銀主就是銀行，若是向發展商旗下財務公司借按揭，銀主則為財務公司；銀主盤是指被收回後再放盤出售的物業。當債權人收回物業時，會先請測量師估價，再將物業放售。一般而言，銀主盤的價格通常接近市場價格，甚至可能低於市場價格。

如何購買銀主盤？

有興趣購買銀主盤的買家，可於拍賣行網頁、報章、宣傳單張及地產代理店舖，甚至是社交媒體等地方，看到有關銀主盤的放盤資訊，當中包括拍賣日期、時間及地點。

一般情況下，欲購買銀主盤的買家會透過代理進行洽購。買家也可以與原業主預約時間參觀物業以了解其質素。需要注意的是，有部分的銀主盤並非交吉放盤，也就是說，在原業主遷出前，，並沒有將單位還原。此外，一些銀主盤可能會連同租約出售，因此能否參觀可能取決於租戶會否通融。當您選定了心水的銀主盤後，就可以入標參或拍賣。

購買銀主盤風險

銀主盤大多都是在經濟不景時湧現，當原業主出現財政問題，只能斷供被收回物業。當銀主收回物業後，會以當時的物業估值作為定價基礎，因此若當昤樓市低迷，物業最新估值便會隨之被拉低。這種情況下，銀主盤的售價甚至不及原業主購買時的買入價，也可能會以低過市價發售。

另外，銀主盤的質素或會參差不齊，如部分銀主盤可能欠缺保養，日久失修、殘破不堪，甚至是滿佈垃圾，影響物業的衛生及質素。而銀主盤的狀況會影響售價，當遇到割價的銀主盤時，買家切勿見售價便宜就購買，要注意物業的狀況，同時考慮到購買所需的裝修開支。
銀主盤單位有機會被起釘或影響業權。起釘有兩種情況，一種是釘人，另一種是釘單位。釘人不會影響新買家的業權，但釘單位則會影響新買家的業權和按揭。例如，如果管理費或大廈維修費拖欠不清，管理公司可能會在單位上打釘。值得注意的是，對於普通物業，這些釘通常由前賣家支付，但對於銀主盤，新買家通常需要承擔這些費用。

此外，銀主盤一般奉行“必買必賣”的模式。一旦簽了買賣合約後，，即使後來律師發現產權問題，合同雙方也必須完成交易，否則視為違約，並須作出賠償。

購買銀主盤注意事項

如在購買銀主盤時要申請按揭，買家要注意銀主盤是否存在僭建、遺失樓契及業權不清等問題。若出現這些問題，則會對承造按揭造成影響。買家在簽署臨時買賣合約時，要清楚了解物業的現況，以免有業權問題的爭議。 一般而言，銀行不會為業權不清的物業批出按揭。若銀主盤有僭建，買家只要能夠清拆僭建物，大部分銀行亦就會批出按揭。而程序較為複雜的是銀主盤欠缺樓契等重要文件，在此情況下，買家可先嘗試辦理遺失樓契宣誓補領，補領後仍有機會承造按揭，但若未能尋回或補領，銀行有可能不會提供按揭。

如果想要買銀主盤，應該注意以下事項。首先要在土地註冊處確認單位是否被起釘或有任何業權問題。如果單位被起釘，這通常代表著拖欠的管理費或大廈維修費等欠款，這筆數目不是「樓價的一部分」，銀行不會算進按揭貸款的成數中，新買家必須預留足夠的資金去償還。

因應銀主盤奉行「必買必賣」模式，所以在買銀主盤前，最好先委託律師樓向第一法定押記人借契查閱，通常第一押記在拍賣銀主盤前會允許準買家透過律師樓借契查閱。如果第一押記人是銀行，那麼買家就不用擔心了，因為樓契已由銀行保管中。關於按揭，只要律師查閱後沒有問題，並給與「良好業權」的評價，銀行按揭就可以通過審核。