銀主盤唔只止透過拍賣行競拍，仲可以透過代理入標認購！

銀主盤一般比市價便宜，對於一眾待上車的人士來說，可能是一個不錯的選擇。購買銀主盤有什麼地方需要注意？拍賣銀主盤的流程是如何？想知更多有關銀主盤的資料，不妨接著看下去。

什麼是銀主盤？

上車置業是人生大事，除非手持大筆資金，然而大部分置業人士都會透過樓宇按揭，向銀行借貸買樓，並定期向銀行還款。不過如果業主無法按時償還按揭貸款，放貸人可能會發出「Call Loan」的要求，這意味著銀行決定收回貸款並停止向借款人放貸。業主需要在指定期限內清還尾數。如果業主無法清還尾數，銀行作為放貸人會向法院提起訴訟，法院會沒收抵押物業，再由銀行委託代理或拍賣行向公眾出售或拍賣，以填補債務。放貸人也被稱為「銀主」，他們向銀行申請按揭貸款，因此銀行成為「銀主」。銀主向發展商旗下的財務公司申請按揭貸款（也被稱為「發展商按揭」），此時財務公司成為「銀主」。當這些物業被沒收後重新出售，稱為「銀主盤」。

購買銀主盤優點及缺點

有些人誤解了銀主盤的定義，將其理解為無契樓或釘契樓等另類樓盤，實際上銀主盤不存在業權或物業問題，當銀行收回物業，銀行便是單位的業主。銀主盤湧現，多為經濟不景，業主財政狀況受到影響，唯有斷供。購買銀主盤其中一個好處是，銀主盤多數急於出售套現，因此開價會傾向保守。另外，銀主盤的價格基於估價。然而一般業主放盤的價格則是由賣方自行決定的。為了獲得更高的報價，業主通常會將標價與估價之間的距離擴大。當同期的銀主盤反映最新物業估值，而業主放盤則比估值高，相比之下，貼近市價的銀主盤就是平貨。

但購買銀主盤亦有些缺點需要注意。購買銀主盤和一般的二手物業沒有太大區別，但在購買前需要格外留意的是物業內部裝修狀況，必須要進行「睇樓」。一般的物業通常不會變成銀主盤，而銀主盤大多由於業主債務或資金問題而被銀行收回。這意味著與原業主的關係不佳，原業主通常不會進行任何整理或修繕，而銀行在完成法律和文件手續後，可能已經過了一段時間才找到新的買家。銀行也不會承擔任何維修或保養費用。因此，許多銀主盤的內部可能較為破舊，甚至因長期失修而導致天花板、牆身剝落和傢俱破損等問題。在出價之前，新買家必須親自到現場進行視察，並考慮裝修和維修費用。同樣地，若物業存在任何未經授權的改建、加建或違反結構安全的問題，銀行在合約中亦會加入不負責的條款。為避免後續風險，新買家最好先透過熟悉的代理、驗樓師或律師仔細了解物業狀況，再作出是否購買該單位的決定。

當中包括本身物業可能還有一些舊有債務，例如拖欠的管理費、水電費等，新業主需支付相關欠款；而若銀主盤欠缺樓契文件，會影響新業主的按揭申請等等。而銀主盤被拍賣，大多都是因為原業主遇上財務問題，無力償債，更遑論原業主有能力修理或保養家居。另外由於銀行收往由入稟法院到收回物業，往往需時1年時間，意味銀主盤需經歷一段長時間空置期，物業內部有機會日久失修，因此有不少銀主盤會比較殘舊，新買家亦需預留資金進行裝修。購買銀主盤有機會面對各種問題，因此在落實拍賣銀主盤前應做好查冊及先到現場視察，了解清楚實際風險。

另外市面上有部份銀主盤業權未必完整，銀主甚至加入保障條款要求買家繳納銀主律師費、加入交易時間限制，設立轉售時限等，買家簽約前宜謹慎了解合約內容，如有疑問應向律師查詢。

銀主盤可申請按揭嗎？

若銀主盤的原業主只因無力償債而導致單位被拍賣，新買家購入單位後，一般都能如常申請按揭。惟銀主盤的成交期一般最快45天，買家最好預先準備好個人入息的資料文件並盡早申請按揭，讓銀行有更多時間審批。

但如果銀主盤存在僭建、遺失樓契、業權不清等問題，則可能對承造按揭造成影響。當新買家簽署臨時買賣合約後，等同於接受了物業的現狀，即使在簽約後發現業權問題，買家也無法向銀行提出異議。如果單位存在僭建問題，買家必須清拆僭建物，此後大部分銀行才會批出按揭。如果缺乏重要的樓契等文件，買家可以嘗試申請遺失樓契宣誓補領，補領後仍有機會承造按揭，但如果真的無法找回這些文件，銀行可能不願提供按揭。同樣地，如果物業存在業權不清的問題，銀行也不會批出按揭。需要注意的是，銀主盤不一定低於市價，有時業權問題也可能影響按揭申請。因此，買家最好在購買銀主盤前仔細了解物業的所有情況，可以請驗樓師傅或律師幫忙檢查，確保自己做出正確的決定。

購買銀主盤流程

現時購買銀主盤主要有兩種方式，一種是由拍賣行公開拍賣，另外銀行亦會把銀主盤資料交給代理，有意人士可透過代理向銀行入標。不論透過入標方式抑或拍賣購入銀主盤前，均建議預約睇樓，以了解物業狀況。

公開拍賣

當物業條件欠佳且多輪招標均無人問津時，銀行或拍賣行可能會拍賣該物業。在拍賣當日，拍賣行會委託幾家測量師進行物業估價，以中位數作為拍賣底價。買家可以攜帶臨時訂單，在拍賣當日即場以「明標」方式出價。銀主盤的拍賣是採取價高者得的方式，如果買家出價高於銀行底價，則可以成功投得物業並立即簽署拍賣合約。如果買家的出價仍然低於銀行底價，銀行可以選擇重新拍賣。
與業主放盤相比，銀主盤的拍賣程序不需要進行多輪議價或與業主建立關係。只要買家出價高於銀行底價，銀主盤就可以被購買，省去了繁瑣的談判過程。

代理入標

另外亦有些代理行與銀行有直接合作，銀行通常會委託地產代理來售賣銀主盤，並以市價作為參考開價。如果買家對銀主盤感興趣，可以透過代理參與入標。買家可以將出價填寫在標書上，再交給銀行審核。這種出售方式一般有一個招標期，截止日期後，銀行會把銀主盤售予出價最高的買家。如果所有的出價都低於銀行底價，銀行有權重新招標。在入標時，代理通常會要求買家付臨時定金（一般為出價的3%-5%）以防止買家中標後反悔。未能成功投得物業的買家將獲退回臨時定金。