【香港租屋須知】租樓三大注意事項、租金印花稅、租樓陷阱要注意


租樓牽涉很多繁瑣程序,從睇樓到簽訂合約,就已經有很多細節需要注意。要保障自己,避免墮入租樓陷阱,必須了解更多租樓注意事項。以下為大家盤點三大租樓需知,各位租樓新手,立即接著看下去!

租樓注意事項1:睇樓

現今網上搵樓是新趨勢,而地產代理及搵樓平台有齊租盤的照片及影片,甚至可觀看虛擬實境(VR)影片睇樓,不過我們建議租樓最好還是親身到場睇樓。因即使是影片,也是預先錄製,可能無法緊貼反映出租單位的現狀。親身睇樓除了看看照片與現實環境是否一致之外,亦可以睇租盤照片外需要注意的地方,例如單位內的設備及保養狀況、單位內有沒有滲水問題、大廈內外的衛生情況。如租唐樓更要注意單位是否擁有獨立水錶、是否有僭建項目、有沒有足夠防火設施等。落實簽訂租約前,應進行土地查冊以查核物業是否附有拆卸/或修正違例建築工程的建築令,如有需要可尋求相關的法律意見。

若準租客真的無暇親身睇樓,而身邊有睇樓經驗的朋友,亦可以邀請他們陪同親身或視頻睇樓,以協助檢查單位的每個細節。

 

租樓注意事項2:簽約與按金


決定好租盤後,就可進入議租階段。一般來說,管理費、差餉及水電煤費用可由租客或業主任何一方支付,但雙方必須在訂立租約時協定。至於單位內的維修保養,租客通常會負責「人為或疏忽使用」方面的費用,而業主則負責屬於「自然損耗」的費用。另外,若出租單位的樓宇結構出現任何問題,相關費用一般都會由業主負責。

在談妥好租樓租金及相關條件後,就可以正式簽訂租約。正式租約普遍為兩年期,頭一年為「死約」,翌年為「生約」,租樓時要留意,若在「死約」期間內退租,需要向業主賠償「死約」餘下月份的租金。關於租樓按金方面,一般會以「兩按一上」方式計算,意指租客需要先繳兩個月按金以及一個月租金作為上期。如經地產代理租樓,一般需要繳付半個月租金作為佣金。

另外,大多數業主都明白租客搬屋需時,不能在簽訂正式租約當天入住。法例沒有硬性規管免租期,一般而言,業主通常會提供3至7日的「免租期」,讓租客在正式起租前,先將傢俱搬入單位。

 

租樓注意事項3:租金印花稅


不論租約是自行安排,還是由地產代理提供,租約一式兩份由業主及租客保管。在簽訂租約後,必須於30天內到稅務局「打釐印」,交租金印花稅,印花稅率由租約長短而定,一般由0.25%至1%不等。而租約印花稅普遍由業主與租客共同承擔攤分,以一般為期兩年的租約為例,釐印費用約為每月租金的5%,業主租客需各自支付一半。當租約打釐印後,即成為具法律效力的正式文件。很多租樓人士會忽略此步驟,而需要注意的是,若沒有打釐印,其租約不可作為法庭呈堂證供,若日後業主與租客有任何爭拗,則不受法律保障。

租樓當中涉及的程序及需留意的地方不少,尤其對於租樓新手而言,從睇樓到簽訂合約等細節,均涉及一定的知識和經驗,因此建議委託持牌的地產代理搵租盤。持牌地產代理對於租賃交易具有一定知識,而且受地產代理監管局所規管,租客將會獲得更大保障。