【按揭供款計算機】一文睇清按揭成數上限及供樓利息點計？
置業買樓是人生大事，必須先經過謹慎的考慮，並準備好財務預算，把日後的供款計算得妥當清晰。即使知道每月供款數字是按供樓按揭及利息而定，卻不知道實際上點計？很多人選用網上的供樓計算器或按揭計算機等工具，但要當中的供樓按揭成數及利息又點計？以下詳盡的解釋，有助你認識按揭供款計算機的特點，並了解所需的數字、計算方式及箇中變數，令你對買樓供款更有預算。
認識按揭供款計算機
供款計算牽涉按揭成數、按揭利率、按揭年期及物業樓價，以複雜的公式計算出每月供款。運用按揭供款計算機，可省卻自行計算的工序，一鍵了解每月供款的支出預算，有助申請供樓按揭前做足準備。
雖然供樓計算機有助準買家了解預算，但銀行審批供樓按揭時或會出現可變因素，令樓價、按揭成數及按揭年期等跟預期有所出入。若出現估價不足、按揭年期較預期短等情況，以按揭供款計算機得出的結果便有機會跟實際供款不同。
以下將逐一講解供款計算涉及的數字，有助準買家更準確掌握供款預算：
1. 供樓按揭成數
按揭成數指借貸金額與樓價的比例，是計算供款的關鍵因素。一般來說，銀行對樓價$1,000萬以下的物業最高承造6成按揭，高於此價格的物業則為5成。而物業用途、物業類型及買家的財務狀況均會影響批出的供樓按揭成數，例如所有出租物業的按揭成數上限為5成；若買家收入來自海外，又購入$1,000萬以上的物業，供樓按揭成數更有機會降至4成。
２. 按揭保險
要提高按揭成數上限，則需要透過銀行向按揭保險公司申請按揭保險計劃。按保計劃主要是協助置業人士購買自住居所，透過銀行買保險形式，令銀行可承造六成以上按揭計劃，變相令買家可以較低的首期及高成數按揭自置物業。按保公司會根據申請人的入息批核相關申請，銀行便會根據按保公司批出的結果向申請人提供相關的按揭成數。
(物業價格600 萬港元或以下)如下：(可用於樓花、套現及清數)
| 物業價格 | 最高按揭成數 |
|---|---|
| 400 萬港元或以下 | 80% 或 90% * |
| 400 萬港元以上至450 萬港元以下 | 80% — 90% * (貸款上限為360 萬港元) |
| 450 萬港元或以上至600 萬港元 | 80%(貸款上限為480 萬港元) |
| *只適用於（i）所有抵押人於申請時並未持有任何香港住宅物業及（ii）所有申請人須為固定受薪人士（請參閱有關物業價格600 萬港元或以下之合資格準則所列出最高供款比率的要求） | |
財爺Plan (物業價格1,920 萬港元或以下)如下：(僅適用於現樓,不能用作套現清數用途)
| 物業價格 | 最高按揭成數 |
|---|---|
| 400 萬港元以上至1,000 萬港元或以下 | 80% 或 90% * |
| 1,000 萬港元以上至1,125 萬港元以下 | 80% — 90% * (貸款上限為900 萬港元) |
| 1,125 萬港元或以上至1,920 萬港元 | 80%(貸款上限為960 萬港元) |
| *只適用於（i）所有抵押人於申請時並未持有任何香港住宅物業及（ii）所有申請人須為固定受薪人士 （請參閱有關物業價格1,920 萬港元或以下之合資格準則所列出最高供款比率的要求） | |
透過高成數按揭自置物業除了必須是自住外，如果利用財爺Plan 申請按揭亦需要是香港現樓物業。按揭保費則可選擇一次付清或每年支付，申請人亦可以透過樓按攤分年期清還保費。
３. 供樓按揭利率
供樓利息率是影響供樓計算器結果的另一個重要因素。透過銀行申請按揭的供樓按揭利率可分為「P按」及「H按」兩種計劃。
「P 按」是以最優惠利率（Prime Rate）為計算基礎的按揭計劃，本港銀行一般會根據美國利率走勢調整，而且不同銀行的最優惠利率亦有不同。現時，匯豐、恆生及中銀等的最優惠利率為5.375%，坊間稱「細P」。另外，花旗、東亞及星展等最優惠利率為5.625%，坊間稱「大P」。銀行會根據自己的最優惠利率減去指定的百分點後，便是實際按揭利率。
「H按」則以銀行同業拆息利率（HIBOR）為計算基礎的按揭計劃，銀行同業拆息利率視乎本地銀行體系資金量，資金充足時，利率會下跌；相反，資金不足時，利率便會上升。另外大多銀行推行的「H按」均會以「P 按」的利率為封頂利率。銀行會根據拆息利率加上指定的百分點，便是實際按揭利率。
H按與P按的主要分別在於計算方式，雖然H按利率較為浮動，但其封頂位實際跟P按相若或更低。而銀行審批供樓按揭及計算壓力測試時，多以P按利率來計算，因此建議在供樓計算器輸入3.375厘。
４. 按揭年期與樓價
相對供樓按揭成數及利率，供樓按揭年期及樓價較易估算。按揭年期多按買家年齡或樓齡而定，最長為30年。樓價則指物業的市場價值，銀行估價跟買家購入價或有些微出入，但變動通常不算太大。
