寬控邁通關 樓市釀反彈

利嘉閣地產總裁 廖偉強先生

此輪樓價調整，由2021年第三季的歷史高位累跌約18%，有些準買家或剝花生者，期望樓價可重現1997年的大跌市，當年樓由高位在短短一年半內挫達55%。之後在2008年金融海嘯期間，只消9個月也跌了約23%，那麼今次跌幅可否與1997年及2008年相提並論？

筆者認為今次跌市與上述兩次不一樣。首先，1997當年樓市飽受亞洲金融風暴衝擊，更重要的是，當年入市者中很多是炒家，亦有投資者，更加多的是利用槓桿大幅借貸的買家，當樓價下跌時，第一批出貨的是炒家，他們入市目的只是賺快錢，一有風吹草動便會急於沽貨。至於投資者，對磚頭的感覺都是商品，持貨的時間可以較長，最重計算回報率。用家的影響比較輕微，只要能負擔按揭供款，始終是安樂窩，樓價上落只是數字遊戲，實際影響有限。

當年由於監管及限制較寬鬆，跌市時便出現恐慌的炒家瘋狂拋售，引發骨牌效應，投資者受影響而心存「走得快好世界」的心態。至於今天的樓市，雖連續4年都受不同因素影響，包括2019年的社運及之後連續3年的新冠疫情，香港的經濟變得一潭死水，移民潮亦令香港人才流失，更重要的是香港與內地不能通關。因為今天的香港，大部分經濟貿易及機會，都依賴內地市場；筆者認為，除非內地與香港長期不能通關，香港才有機會重蹈覆轍1997年的形勢。

不過，內地已調整對新冠病毒的戒備及應對方案，亦陸續放寬防疫限制，種種迹象顯示，內地正計劃與香港重啟往還互動；就如2003年放寬自由行到港一樣，倘稍後當真的通關，香港的經濟及樓市會有一定的反彈力。

【刊於2022年12月19日   明報MONEY MONDAY專欄】