逆市下的代理變革

利嘉閣地產總裁 廖偉強先生

今年一、二手住宅成比比去年大減約35%；樓價亦由高位滑落約20%；地產代理的生意額也跟隨下挫逾三成，可想而知經營上會有多大困難。地產代理經營成本相當重，即使好景時，盈利率也只有一成左右。因此，這輪淡市中，虧損非常嚴重，裁員及減鋪之聲此起彼落。

地產代理的經營成本主要是租金、人工及廣告，其中以租金的佔比最大。以往大型地產代理為搶佔市場，會不惜成本去搶奪有利鋪位，在同業之間的惡性競爭下，租金與毗鄰其他行業高出一大截。

除了高價搶鋪，大型代理亦會在同一個屋苑或同一條街內，密集式開鋪來壟斷市場，但面對目前市況，很多店鋪都「食白果」。所以筆者認為，在未來一段時間，大行將無可避免地大削分行數目。

其實，隨着現今資訊科技科發達，很多地產代理已大量運用網上媒體的廣告招徠生意，地鋪在經營上的傳統優勢也會逐漸減退。藉着這次樓市調整，未來可轉為較多用「樓上鋪」經營，以節省租金成本，將資源改投在網上推廣，既可減省租金，亦是在經營上去適應和配合科技發展的大趨勢。

至於佔經營成本第二多的人工，亦有優化的必要。以往當發展商推出新盤，大型地產代理慣用人海戰術去爭佔市場份額。這也是一種「燒銀紙」的經營方式，更造成嚴重的冗員問題；而且人太多時，亦出現培訓不足及紀律不夠嚴明，令行業良莠不齊。

筆者相信，這次樓市走下坡，地產代理行勢必加速優化員工的質與量，未來數月會持續減省數以百計的人手。當這次行業優化及整頓完結後，代理行的盈利率將會提升，明天必定會更好！

【刊於2022年12月7日 睇樓王專欄】