代理「燒銀紙」搶市場時代已過

利嘉閣地產總裁 廖偉強先生

今年樓市交投大幅萎縮，無論一手或二手的成交量，都比往年下跌三成半；而樓價亦由高位下挫約兩成。這樣的市況下，地產代理自然會承受沉重的經營壓力，生意額亦相應下跌超過三成。須知道，地產代理經營的成本相當重，就算是好景的時候，盈利率也只有一成左右。因此在現今的逆市中，虧損就非常嚴重，裁員及減舖的聲音此起彼落。

地產代理的經營成本，主要是租金、人工及廣告等，其中又以租金的佔比重最高。以往大型地產代理為搶佔市場，都會不惜工本，爭相承租佔有地利的舖位，而由於代理行之間的惡性競爭，帶動租金比其他行業的租戶都要高，有時候，同業間更會以高出市價幾倍去「搶舖」。

大型的地產代理公司喜歡用「燒銀紙」的方法去搶佔市場的份額，除了願意付出高昂的租金之外，很多時在同一個屋苑或同一條街，都會用高租金佔據幾間店舖來壟斷市場，但在目前市場不足夠成交之下，很多店舖都沒有生意，這樣的經營試問又怎可能不虧損呢？所以筆者認為，大型地產代理公司在未來一段時間，會以「斷崖式」削減分行數量。

大型代理 斷崖式減分行

至於佔比第二大的經營成本就是人工。因為地產代理需要兼顧一手及二手市場，尤其是當發展商推出新盤，需要以大量的人手去爭取市場份額，大型地產代理公司之間，往往慣用人海戰術來互相競爭。這些也是「燒銀紙」的方式，更造成嚴重的冗員問題；而且人太多時，亦出現培訓不足及紀律不夠嚴明，令行業良莠不齊。

在目前整體生意不足夠的情況之下，優化員工的質與量已是事在必行的了。筆者相信，各大地產代理公司在未來數月內將持續減省的人手，動輒會涉及數百人。

相對於租金和人工，廣告費用算是比重最低的成本，但行業也會會因為今次的蕭條期漸漸地起變化。為了減省租金成本，行業可能會減少租用地舖，轉為多用「樓上舖」的經營，反而投放資金在更多網上廣告。其實，現今資訊科技發達，很多地產代理已大量運用網上媒體的廣告招徠生意，地舖在經營上的傳統優勢也會逐漸減退。如此改變，可減省租金之餘，亦是在經營上去適應和配合科技發展的大趨勢。

當今次行業的優化及整頓完結後，反而可以幫助地產代理公司的盈利率提升，尤其當市況轉好時就更顯著。筆者相信「禍兮福所倚」，明天會更好。

【刊於2022年12月1日《經濟日報》專欄】