淡市加速改革 地產代理迎巨變

利嘉閣地產總裁 廖偉強先生

今年一、二手樓市成比諸往年跌了差不多35%;樓價亦由高位滑落約20%;地產代理的生意額也跟隨下挫逾三成,可想而知經營上會有多大困難。須知道,地產代理經營的成本相當重,就算是好景的時候,盈利率也只有一成左右。因此,在現今的逆市中,虧損就非常嚴重,裁員及減舖的聲音此起彼落。

做生意的成本往往離不開人和地,地產代理的經營成本,同樣主要是租金、人工,,以及廣告,其中又以租金的佔比重最高。以往大型地產代理為搶佔市場,會不計較成本去搶佔有地利的舖位,在同業之間的惡性競爭下,租金與毗鄰其他行業的租戶高出一大截。有時候,同業間更加會用高幾倍的價錢去「搶舖」。

除了高價「搶舖」,大型的地產代理公司亦往往會在同一個屋苑或同一條街內,密集式開舖來壟斷市場,但面對目前市場成交萎縮,很多店舖的生意「食白果」,這樣的「燒銀紙」經營方式怎可能不會虧損呢?所以筆者認為,大型地產代理公司在未來一段時間,將無可避免大手削減分行數量。

其實,隨着現今資訊科技科發達,很多地產代理已大量運用網上媒體的廣告招徠生意,地舖在經營上的傳統優勢也會逐漸減退。隨着今次的蕭條期,未來可以轉為較多用「樓上舖」經營,以節省租金成本,同時用更多成本放於網上的推廣,既可減省租金,亦是在經營上去適應和配合科技發展的大趨勢。

至於佔經營成本第二多的人工,亦有優化的必要。以往當發展商推出新盤,大型地產代理需要以大量的人手去保持市場份額,而且慣用人海戰術來互相競爭。這些也是一種「燒銀紙」的經營方式,更造成嚴重的冗員問題;而且人太多時,亦出現培訓不足及紀律不夠嚴明,令行業良莠不齊。

筆者相信,這次的淡靜期,地產代理行勢必加速優化員工的質與量。各大地產代理公司在未來數月內將持續減省的人手,而且動輒會涉及數百人。

當今次行業的優化及整頓完結後,反而可以幫助地產代理公司的盈利率提升,尤其當市況轉好時就更顯著。筆者相信「禍兮福所倚」,明天必定會更好。

【刊於2022年11月29日《地產站》專欄】