點解供樓仲係低息口，加息週期如何部署？
置業除了要考慮樓宇質素和樓價外，按揭利率亦是一大考慮因素，如能長期維持供樓利率於低水平，業主確實可以「慳唔少」。不過，隨著美國通脹高企，聯儲局早於2022年3月已開始加息，以期可遏止通脹。上月更加息0.75厘，為美國聯儲局1994年以來最大的加息幅度。美息在今年已上調達1.5厘，但本港各大銀行則宣布最優惠利率，又名Prime Rate，暫時保持不變，令到按揭利率仍然保持低水平，原因何在？
原因１: 香港銀行體系結餘充足，銀行暫未有加息壓力
香港實施聯系匯率制度，每次發行港元，就必須有等量的美元作支持，亦即每當發鈔銀行發行鈔票時，就必須以$7.8港元兌每美元的匯率，向金管局提交等值美元，買入負債證明書，作為所發行紙幣的支持，即所謂港元匯價與美元掛勾，並固定於$1美元兌$7.8港元。美國聯儲局大幅加息，令港美息差拉闊，吸引金融市場沽出港元、買入美元以進行套息交易，從而導致港元偏弱，一旦觸及港元弱方保證，金管局就會買入港元，使匯率固定於$1美元兌$7.8港元。直至2022年6月21日，香港銀行體系結餘仍然有$2,627億港元，香港銀行體系結餘仍然充足，所以暫時未有上調最優惠利率的壓力。當香港銀行體系結餘跌至$1000億元樓港元以下，便可能是香港銀行調整最優惠利率的訊號，一旦最優惠利率調高，按息便會增加。
原因2:H按仍未觸及封頂息率
現時大多新承造按揭的用家均選擇H按計劃，H按是以銀行同業拆息利率，又名HIBOR，為計算基礎的按揭計劃。雖然套息活動令香港銀行同業拆息抽升，但直至2022年6月21日，香港銀行同業拆息，利率為0.65厘。以H+1.3厘為例，則按揭供款利率1.95厘，距離2.5厘的封頂水平，仍有0.55厘的距離。而這個按揭供款利率亦與2020年H按水平相約，所以對於大部份業主供款數字只是重回兩年前水平，影響輕微。不過隨套息活動增加，相信H按利率很快會觸及封頂利率，屆時業主供款壓力亦會增加。如果最優惠利率上調，H按封頂息率亦向上調，置業人士必須留意相關加息風險。
應該如何部署？
如果有意在港置業的人士，除了要留意息口變化對供款的影響外，更要留意息口變化對購買力的影響，因為在壓力測試下，最低收息要求亦會跟隨利率上升而調高。有分析指加息會令樓價下跌，使不少準買家抱持觀望態度。但參考過去4次加息周期，本港樓市出現兩跌兩升的格局，所以加息不是影響本港樓價的唯一因素，當進入加息週期後，在壓力測試制度下，更有可能令準買家購買力下跌。
以30年年期，承造500萬元按揭為例
| 利率 | 月供 | 壓力測下最低收息要求 | |
| H按 | 1.95% | $18,810 | $45,580 |
| 目前P按 | 2.5% | $19,756 | $47,316 |
| 最優惠利率+0.125% | 2.625% | $20,083 | $47,971 |
| 最優惠利率+0.25% | 2.75% | $20,412 | $48,631 |
| 最優惠利率+0.5% | 3% | $21,080 | $49,963 |
上述H按以H+1.3計算及2022年6月21日香港銀行同業拆息為0.65%
若預期未來港息上升，新盤買家選用即供付款計劃，會較建期付款計劃理想。因為若買家預期薪金升幅有限，又選用建期付款計劃，即通常在兩至三年後才「上會」，屆時的息口必然跟現在有所不同，可能受加息影響而未能通過壓力測試，屆時便有機會需要預備更多的資金作首期又或是要加入擔保人。
供樓利率受美息變化影響
樓按的利率亦受美息變化影響，故過往每當「息魔」重臨時，往往亦會影響樓市。當置業者要申請按揭時，銀行會提供P按及H按兩種不同計劃供選擇。其中P按是以最優惠利率為基礎（最優惠利率視乎不同銀行，現分別為5%及5.25%），減去各銀行不同按揭計劃所訂的一定點子，作為計劃的按揭利率。
選H按供款更著數
H按則以同業拆息為基準，再加指定百分點，銀行拆息每日都會波動，而因拆息較波動，為免供款急升，H按計劃設有「封頂位」，以鎖定按息上限，而H按的封頂位相等於P按的息率，如H按計劃已達「封頂位」水平，當月息率便會自動轉為以P封頂利息計算。所以一般H按的實際利率會較P按低，無論是否處於低息環境，選用H按的按揭計劃較按選用P按為佳。事實上，現時已有高達97%的置業者是選用H按供樓，如銀行同業拆息上升，供樓成本亦會相對調高。
銀行資金充裕 低息環境持續
有分析指由於香港現時資金仍然充裕，故有能力可不完全跟隨美國同步加息，就算利率有機會上調，但亦會分階段調整，而且加息幅度會較美國低，故仍可維持低息環境，對樓市及供樓人士影響相對輕微，加息的心理影響大於實際。不過，由於美國已步入加息周期，長遠而言香港的利率亦難免會緩慢上調，而且若本港銀行整體結餘急跌，亦會加快香港的加息速度，供樓人士或有意置業者宜留意自己的總供款，以免超過可負擔能力。
銀行搶樓按客 轉按優惠抵銷加息壓力
供樓人士要應對加息，如本身供樓已過了罰息期（一般為2年），單位的估價亦與買入價相若，甚至高於買入價，加上供款人的信貸紀錄良好，不妨考慮申請轉按，以獲取回贈抵銷部分因加息導致的利息支出。因受疫情影響，2022上半樓市交投放緩，相信銀行的按揭生意均未達標，隨著疫情穩定樓市成交增多，銀行要搶按揭和轉按客戶，或有機會向轉按人士提供更多優惠。另外，如按揭利率急升，業主亦可考慮轉用「定息按揭」以鎖定利率，免受加息影響。業主更可以善用銀行提供的按揭儲蓄掛鈎戶口，以賺取利息，減少加息帶來的負擔。
資料來源：AM730
利嘉閣FB PAGE及利嘉閣在此提供的資料只供閣下參考，本公司並無採取任何步驟核實有關資料是否合乎實際情況。有興趣者須依賴自己進行查証以確定資料的準確性。本公司不對資料的準確性作出任何明示或隱含的保證。若因錯漏而引致任何不便或損失，利嘉閣FB PAGE及利嘉閣概不負責。