【置業貼士】英國置業按揭攻略
自英國政府放寬港人透過BNO護照移居當地的措施後，越來越多人計劃移民到英國，而到當地首要解決的便是住屋問題。不少英國樓盤都有來港促銷，或與本港的地產代理合辦展銷會，搭建示範單位供有意於當地置業的港人參觀，甚至可通過視像及AR/VR等技術，在港可看現樓或地盤及附近的環境配套。
買樓花宜6個月前申請按揭
當準買家「睇中」英國物業，可以先落訂金並簽署《初步買賣協議》(類似臨時合約)，訂金一般約介乎1,000至5,000英鎊，如在過程中買家想終止交易，訂金將會被沒收。簽好協議後，買家可以透過代理轉介或自行委託英國執業律師，協助辦理買賣合約事宜，當律師確認合約沒有問題，便可簽署正式的買賣協議。於簽署正式協議後，買家需要支付樓價約一成至兩成樓價作為首期。餘款買家可向英國當地大銀行申請按揭，其實當取得單位預留信時，買家便可以申請按揭，買家亦可向本港大型銀向查詢，部份本地銀亦有提供英國物業按揭計劃。不過，為讓銀行有足夠時間批核申請，建議於收樓6個月前就向本地銀行申請按揭。
買二手樓可先申請AIP
如計劃選購的是二手單位，則最好先向銀行取得 Agreement in Principle(AIP, 原則性貸款協議)，以證明自己有足夠購買力，以便可約看更多感興趣的單位。找到心水單位並與業主傾好價後，買賣雙方便要簽署銷售備忘錄，當中會詳細記下交易的相關細則。買家其後要向英國當地銀行申請按揭，同時需聘請測量師及專家到相關物業視察物業的狀況，如銀行決定批出按揭，買賣雙方已就單位的情況達成共識，其後便是買方律師就該物業進行調查，同時雙方律師亦會草擬合約，如沒其他問題，於雙方簽署買賣合約後，買家需要付10%樓價作訂金，直至辦妥所有法律文件後，買家便要支付或透過按揭繳交餘款。
要向英國銀行申請按揭，需預備充足文件，包括如護照等身份證明文件；居留權證明；存款及入息證明（糧單及稅單），還有住址證明（如四個月內的銀行月結單或水電煤賬單等）。銀行於考慮是否批核按揭申請時，會綜合考慮借款人申請的按揭成數、個人收入及家庭狀況等。同時，與香港的情況相若，供款佔入息比率都不應超過一半，如供款佔入息逾一半，便可能要增加首期支出，減低按揭成數以作調節。
指定年期可選定息或浮息安揭
於申請按揭時，買家可選擇浮息或定息按揭，其中浮息按揭的利息會於一定年期內跟隨英倫銀行利率有所變化，當銀行利率下行時，供款人的按揭支出亦可相應減少。定息按揭則是在固定年期（如2至5年內），不會受到英倫銀行的利率變化影響，供款的金額仍會維持不變，萬一銀行利率下調，買家便要供貴樓。此外，無論選擇浮息或是定息按揭，都設有提早贖回收費，而當指定年期到期後，便會自動變回銀行的可變利率，而供款人可於到期前約3個月申請轉按。
於按揭還款上，供款人可以選擇正常的同時供本金和利率外（還款期長達35年），還可選擇利率較高及審批較嚴的還息不還本方案（還款期最長25年），供款期內每月只還利息，期終時才一次還清所有本金，但如未能還清整筆貸款，物業便會被銀行收走。供款人可選擇購買按揭保險，萬一遭遇突發情況如失業、患上危疾等令業主沒法繼續供款，業主可申請以保險代供款，最長為兩年。
如購入單位是用作收租用途，則要申請buy to let按揭。但英國銀行會嚴格審批相關按揭，而且條件亦較自住物業按揭審批嚴格。不同銀行有不同要求，以較寬鬆的銀行作例，只要租金或預計租金超過每月供款的125%，按揭便可以獲批足75%。換句話說，如果每月供款為1萬港元，預估租金須達1.25萬港元，以2.5%息及25年按揭計算，租金回報率需要有約5%。另外部分英國銀行更會就相關按揭申請，要求申請人提交詳盡的財務狀況，包括申請人的月入及日常支出、甚至是家庭成員數目及相關年齡等資料均有機會被銀行索取。當地銀行會利用申請人收入及支出，作出財務分析，以此作為根據去計算壓力測試。最後Buy to Let按揭，並不可用於自住，一旦被銀行發現英國物業按揭機構是有權要求你立即繳交全數貸款，而且會影響信用評分，日後再申請按揭買樓時便會有影響。
如想更輕鬆解決按揭申請問題，可聘用專業的mortgage broker（按揭經紀）代為申請及跟進，又或由地產代理轉介。
資料來源：AM730
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