《揀樓攻略》買「鳳凰樓」、「向南樓」一定無得輸？
買樓預算足，自然希望選擇住屋質素和保值能力都較佳的單位。傳統智慧教落，要住得好就要揀「鳳凰樓」、「向南樓」。究竟這些傳統的揀樓智慧有何根據？是否100%無可爭議？買入「鳳凰樓」、「向南樓」前，又有甚麼要注意？下文逐一同你拆解。
點解叫「鳳凰樓」？
「鳳凰樓」這個稱號，聽起來十分有氣勢；簡單來說，其實就是指於大廈頂層對落一層的單位，亦有人稱此為「鳳凰層」。至於為何以「鳳凰」來形容，傳聞是與中國古代傳說中的吉祥瑞獸來作比喻。當中，「鳳凰」排在次席，僅低於「龍」；就如「鳳凰樓」僅低頂樓一層。
亦有人指出，「鳳凰樓」的由來皆因有「鳳凰無寶不落」之說，意味買到這一層數的單位，如同「執到寶」。
姑勿論哪一個說法才真確，但「鳳凰樓」的優勢就絕對理據充分；而箇中的原因，其實很大程度是基於頂樓單位出現的「先天性」問題，令「鳳凰樓」可以順利跑出，成為全幢大廈的「樓王」！
點解「鳳凰樓」完勝頂層單位？
正如上文提到，頂樓單位有着「先天性」問題。例如炎夏室內「熱到似焗爐」，就是其中一個「死症」！須知道頂樓單位的天花上方正是天台的地面，可謂無遮無擋，炎夏時長期被陽光直接射，令頂樓單位的室內氣溫比其他樓層單位高，開盡冷氣亦不容易降溫。
除了室內較熱的問題，由於天台地面的防水層經每日曝曬及風吹雨打，亦容易出現老化，頂樓單位天花就有機會出現滲漏。此外，頂樓單位亦比其他樓層更容易受升降機機房及天台水泵的運作噪音影響；而有一些舊型屋苑，如美孚新邨、黃埔花園等，升降機機房設於頂樓，因此升降機不能直達，出入都要行一層樓梯，非常不便。
相對而言，「鳳凰樓」免卻了這些由天台衍生出來煩惱，但仍然享有「居高臨下」景觀，而且採光度和通爽的程度，都不比頂樓遜色。所以，比頂樓僅低一層的「鳳凰樓」，抗跌力通常都會是全幢大廈的「最強標準戶」。如果大廈的頂樓單位不是特色戶，亦不是連天台或平台出售，那麼「鳳凰樓」的平均呎價通常都會是全幢中最高。
「鳳凰樓」唔一定係最好選擇？
不過，有些時候揀「鳳凰樓」又未必一定是最好的選擇，買家須留意以下幾個情況，免得中伏。
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天台發射站成隱憂？
大廈天台或者毗鄰貼近單位的大廈天台裝設了手機發射站，有可能對頂樓及「鳳凰樓」的住戶健康構成影響，必須留意！尤其是居屋、租置公屋單位，或者是貼近工廈、商廈的住宅，會較容易遇上這情況。
據了解，現時有六成的公共屋邨，大廈天台都裝有手機發射站，如果你想購買的居屋或公屋「鳳凰樓」就在隔籬，最好細心留意單位內每個窗戶外的景觀，看看會否直接望到毗鄰的公屋天台的手機發射站。
雖然現時香港的手機發射站電磁波輻射都符合「國際非電離輻射防護委員會」（ICNIRP）的標準，對附近的住戶不會有即時即時影響，但長期身處電磁波輻射是否對健康有影響，則始終未有定論，置業人士真的應該為買「鳳凰樓」而冒險？
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內園景等同望樓景？
香港不少大型屋苑的單位，都以內園景為賣點；但要留意，「鳳凰樓」因樓層高，在一般的水平角度外望，景觀往往純粹是對面樓的單位；要貼近窗邊俯視，才可居高臨下地望到屋苑內園、泳池等，實際景觀與大家所想像的「內園景鳳凰樓」，可能完全是兩回事。所以，如果置業人士喜歡大型屋苑的內園景或會所泳池景，選擇中低層單位可能會更好。
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樓價與優勢不成正比？
「鳳凰樓」的優勢在於居高臨下，擁有頂層單位的景觀，不會有低層單位的噪音、蚊患等問題。但其實，香港不少50層或以上的摩天住宅大廈，最高十層的單位已同樣享有十分開揚的景觀，亦隔絕了低層的噪音，蚊患等問題；換言之，「鳳凰樓」在這些住宅大廈中，優勢已不明顯，值不值得入市，實在見仁見智。
「千金難買向南樓」有根有據？
買樓除了要講究樓層，傳統智慧亦會告訴你，要重視單位的坐向，因此才會有「千金難買向南樓」之說。事實上，「坐北向南」在香港確是最理想的單位坐向，而且絕對有根有據！
由於香港地理上位處北半球，冬季時太陽偏向南方，單位的主要窗戶向南，溫暖陽光就較易入屋，令室內較其他坐向的單位溫暖。相反在夏季，中午陽光最猛烈時，陽光方向與向南的窗戶接近平行，直射室內的時間相對較少；而且，有南面海洋的夏季季候風吹來，打開窗戶，室內自自然然就會通爽，形成「冬暖夏涼」的格局。
很多人都會認為，「向南樓」比「鳳凰樓」更為矜貴，畢竟每幢大廈都有「鳳凰樓」，但卻不是每個屋苑或大廈，都能找到「坐北向南」的單位。不過，揀「向南樓」的同時，亦要留意屋苑或大廈的實際環境，不能單憑「坐北向南」就高價上車！
樓群包圍 向南優勢「被消失」？
如果「向南樓」的前方已建密集的樓群，或被其他建築物包圍，就未必能享受「冬暖夏涼」，反而會因為被周圍密集的建築物阻擋光線，以及令風速減慢，空氣欠流通，從而所產生「屏風效應」，夏季時室內經常變得悶熱，居住環境可能比其他坐向的單位更輸蝕。另外，如果單位外望「車來車往」的大街，中低層單位隨時會有廢氣跟隨風向吹入室內，令「向南樓」的優勢變成缺點。
景觀坐向 不可兼得？
買到的「向南樓」當然是很多置業者的夢想，但如果要犧牲景觀來買一個「坐北向南」的單位，你又點睇？事實上，景觀與坐向，在很多屋苑中都難以兩全其美。舉例說，在港島區買無敵煙花維港景的單位，就一定要接受單位「坐南向北」，或者是向東北 / 西北，總之就是與「向南」無緣。所以坊間亦有說法，指「景觀因素對樓價的影響，遠大於坐向」。
說到底，置業是人生重要決定，無論物業位處「鳳凰樓」抑或是「向南樓」，只要遇到合乎自己心水條件的物業，入手置業就最適合不過。
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