商業樓的市道會好轉嗎？
Omicron入侵香港後，疫情在很短的時間裡就惡化得很厲害，高峰期單日確診的人數就超過五萬人。幸好疫情退卻的速度亦十分快，在不到兩個月的時間裡，就穩定地拾級而下，跌到單日不足二千人確診，使人相信，疫情應該很快就會過去。加上政府已公布，會在4月21日開始，全面放寬社交限制，社會情緒旋即樂觀起來。
現時，馬路上的人與車已增加了很多，食肆的滿座率亦回升得很快，有些之前歇業的，近日已選擇重開。市場對4月21日之後的生意好轉，都非常有信心。
這種市場情緒的轉變，令住宅樓市首先出現反彈。自3月下旬以來，二手市場的交投已大幅反彈，業主已不願輕易在價格上再作讓步；反而是買方願意追價的情況變得愈來愈多。部分熱門屋苑的二手成交價已恢復至疫情惡化前的水平。近日市場最關心的一個話題是，隨著住宅市道的好轉，商業樓宇的市道會否同步好起來？
必須承認，這兩種樓宇的市道，存在著本質上的區別。在住宅市場上，用家可以同時是買家；但在商業樓宇市場，用家大部分是租客，買家大部分是投資者。所以，即使在市道不算太明朗的時候，住宅市場也會有用家願意買樓，內地稱這種需要為「剛需」。不過，在商業樓宇市場，買家以投資者為主，他們買樓目的並非自用，而是希望樓宇往後會有更好的租金收入，並帶動價格一併上升。所以商業樓宇的買家會更關注政經前景，而不是自己是否合用。通常，他們要看到租客(用家)較前活躍了，願意出的租金比前高了，他們才會有動力入市作投資。因此，商業樓宇的市道，復甦起來的速度，通常都不及住宇樓宇快。
不過，今次的情況略有不同。第一，住宅市場的價格一直處於高位；但商業樓宇的價格已調整了一段很長的時間。從2019年社會運動期間開始，前後已跌了3年，其中尤以商舖的價格跌得最為厲害，跌幅已相當大，對長線投資者已有一定的吸引力。醒目的投資者已出來活動。
第二，近期商業樓宇的租金回落，有部分是人為的，是政府的不恰當防疫政策造成的；只要政府修訂之前的政策，不再只考慮政治姿態，而是更著重防疫的實效，香港的營商環境應可以有更進一步的改善。
第三，從住宅市場的迅速好轉，我們可以看到，影響房地產市場最大的因素是疫情與政府的防疫政策。其他甚麼烏克蘭戰爭，聯儲局加息縮表，以至人才逃港等，都起不了多大作用。因為這些不利因素近兩個星期都未見好轉過，部分甚至有進一步惡化，但它們都無力阻止住宅市場出現強烈的反彈。足見這3個因素雖屬負面，但實際的影響力有限。此之所以，我認為商業樓宇的市道很快會隨住宅樓宇一起復甦。
(轉載自am730C觀點2022年4月13日)
