今年106項目共3.4萬伙私宅列陣待推 鐵路上蓋續最多 啟德跑道成焦點

利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，乘著新冠病毒疫情放緩，2021年一手私宅市場表現理想，在發展商積極推盤下，全年共錄得近1.75萬宗一手私宅買賣登記，除按年大升17%外，更為過去4年的次高水平。至於買賣登記金額方面，亦隨登記量大升，全年勁錄2,368.58億元，按年增加37%﹙見圖一﹚，為史上次高水平；若以每宗平均登記金額計算，則按年大升17.6%，達1,353.78萬元，同為歷來次高的一年，反映去年新盤市場實現量值齊升的佳景。

潛在供應處過去十七年次高水平

展望2022年，在更多項目漸趨成熟下，預測今年全港將有約106個全新一手私宅項目可成為潛在供應，合共將提供約34,066伙，數量較預測2021年的36,919伙略減7.7%，除連續10年均超越3萬伙外﹙見圖二﹚，更為2006年起計，過去17年以來的次高水平；而鐵路站上蓋項目仍然是今年最大焦點，涉及6個站，共有12個項目遍及港九新界合共提供11,669伙，佔全港總伙數達34.3%；至於啟德跑道區今年將有10個項目提供5,945伙，為市區最矚目的潛在新盤。上述約3.4萬個單位，指的是條件較成熟，有機會可於年內應市的總伙數，惟實際推售數量需視乎市況及發展商部署及稍後公布的分拆期數而定，初步估計較貼近實際的推盤量約為1.8萬至2萬伙。

九龍區15,121伙：啟德跑道多項目排隊登場

按地區劃分，九龍區罕有地與新界區叮噹馬頭，突破1.5萬伙供應，為歷來罕見的佳績，2022年潛在可售私宅項目共42個，單位總數達15,121伙，以項目計為三區之冠，項目數佔今年全港整體項目達40%。九龍區跑出，主要受惠啟德跑道區相繼有多達10個項目(包括拆細的項目)有機會應市，合共已提供5,945伙，一條跑道已佔了全九龍39%的潛在供應。單是九龍城區便有多達30個項目共10,375伙，乃全港18個分區中選擇最多的一區，其中啟德除上述跑道區外，另有3個項目，帶動整體啟德供應有多達7,561伙。另外同區較矚目的還有何文田，共有8個項目涉及1,707伙，當中以何文田站1期的918伙最多。此外，九龍區仍為市建局重建項目的集中地，今年在4項中佔了3項，其中以恒地長沙灣映築提供的337伙最大型﹙見表二﹚。

新界區15,148伙：元朗領風騷 將軍澳搶眼

新界區僅以27伙之差險勝九龍區，保住全港三區新盤最大供應庫的地位，新界2022年潛在供應項目有30個，涉及單位總數達15,148伙，當中焦點落在元朗及西貢區，兩區合計已有10,739伙，佔全港比例逾三成(31.5%)。當中，元朗區主要受惠3個分別逾千伙的大型項目支撐，其中包括今年伙數次多的單一大盤─天水圍天榮站上蓋項目的1,929伙，其次為西鐵錦上路站餘下期數的1,485伙，帶動整個元朗共11個項目合共提供7,503個單位，成為全港潛在供應量第二多的分區。西貢區今年則有3個項目部署出擊，全部位於將軍澳的日出康城，當中包括今年單一最大項目日出康城12期的2,000伙及已拆細的日出康城11B期及11C期分別提供592伙及644伙，造就整個西貢區有3,236伙潛在新盤，為全港第三多的分區。至於屯門區年內亦有4個項目料將登場，共計有2,002伙，當中最大的項目為新地的屯門兆康第54區1A期涉及824伙，而路勁夥拍深圳控股的管翠路18號也有698伙，料成今年區內的主打項目﹙見表三﹚。

港島區3,797伙：南區黃竹坑站仍為亮點

至於港島區方面，2022年有34個潛在項目伺機開賣，項目量為全港三大區中第二多，但涉及總單位數量只有3,797個，其中就有近九成的項目均屬200伙以下的小型新盤。至於要數今年最大貢獻來自南區的2,670伙，焦點為黃竹坑站上蓋港島南岸3期、4A期及4B期分別提供1,200伙、432你及368伙，已佔了全港島總供應的一半(52.7%)；而港島第三大項目亦落入南區，為鴨脷洲利南道66號的295伙，推動南區成為今年港島最大的新盤倉。另外，中西區亦為今年港島選擇較多的分區，合共有14個項目預備應市，僅次於九龍城區及南區；其中不少為山頂獨立屋及半山低密度豪宅等，料可受惠通關後的內地資金需求﹙見表一﹚。

2022巨無霸：日出康城12期達2,000伙

按項目規模劃分，2022年共有6個一千伙或以上的大型新盤分散於港島、九龍及新界；其中以會德豐夥拍港鐵的日出康城12期項目規模最大，單位總數達2,000伙；僅次的是新地及港鐵合作的天榮站上蓋項目，涉及1,929伙。此外，信置、嘉華、中國海外夥拍港鐵發展的西鐵錦上路站餘下期數亦提供1,485伙，而泛海洪水橋田心路也有1,025伙。至於港島及九龍則分別有長實夥拍港鐵的港島南岸3期之1,200伙及嘉華、會德豐及中國海外夥拍港鐵的啟德跑道第4A區1號1期的1,017伙﹙見表四﹚。

恒地連合資項目稱王 獨資盤新地最多

從發展商層面統計，恒地2022年共有14個項目合計7,289個單位，成為今年單位伙數供應量最多的發展商，惟當中大部分均為合資項目，獨資只有約2,943伙。至於總伙數次多的新地共有7,043伙，惟當中若以獨資項目計算(包括港鐵項目)，則有達6,568伙，可算是今年實際的潛在推盤王。至於其他較多獨資項目的發展商包括如會德豐的3,402伙、恒地的2,943伙、及長實的2,066伙等(見表四)。

港鐵上蓋11,669伙續獨大 市建局6盤供876伙

半官方機構港鐵於2022年有6個鐵路站沿線上蓋涉及12個項目、合共提供11,669伙，包括位於日出康城的11期及12期項目共3,236伙；錦上路站1A期及餘下期數的2,200伙；黃竹坑站港島南岸第3期、第4A及4B期項目共2,000伙；天榮站1,929伙；何文田站1期及2期之1A期共1,365伙；元朗站YOHO Hub餘下期數的939伙，更勝九龍城區成為最多單位供應的來源。此外，市區重建步伐持續，公營機構市建局2022年共有4個成熟項目有機會應市，涉及單位總數876伙，當中較大規模者為長沙灣映築提供的337伙及深水埗通州街280號的262伙等﹙見表五﹚。

憧憬通關資金泊新盤 今年一手續看升

陳海潮指出，去年疫情未散，但在良好受控下，購買力即湧現，反映本地住屋需求十分強烈。踏入2022年，雖然近期疫情再次升溫，但一旦疫情減退，相信發展商將會急追落後，於年內繼續積極推出新盤應市。

此外，2022年大家仍然拭目以待通關的消息，只要措施落實，料可吸引喜歡投向新盤的內地資金入市，有利推升2022年一手新盤交投。再者，今年續有不少大型新盤及鐵路上蓋項目待推，因此陳氏初步預期，2022年一手私宅買賣登記量可較去年升近一成，至約1.9萬宗水平，而登記金額亦料相應增加5.5%，挑戰2,500億元的歷史新高紀錄。

發稿：利嘉閣地產資料研究部