未補地價居屋：轉名、甩名、加按套現，要符合「特別原因」？

「居者有其屋」完成了不少人的置業夢，亦可以說是置業馬拉松的最初10公里。住居屋多年後，很多業主的經濟能力已變得很強，可能會考慮再置業，又或者有部分家庭成員希望分支出去，擁有屬於自己的安樂窩。不過，要將這個想法變成現實，的確需要一點技巧！

一家住居屋多年，看似手握一個貴重資產，但如果其中一位業主想重新變回「首置客」，又或者業主想用間居屋融資，幫助其他家庭成員置業畀首期，就絕對不簡單！皆因房屋委員會對於未補地價居屋設有很大的規限，除非在特殊情形下，房屋署才會根據個別情況，酌情處理這類未補地價居屋的更改業權申請。

 

甩名、轉名要有「特別原因」

如果其中一名居屋業主想「甩名」，或者「轉名」給其他非業主的家庭成員，必須先向房屋署提交業權轉讓申請書並得到其同意；至於可作申請的特別原因，一般來說只會係以下幾個：例如業主年紀老邁（超過65歲）、命危、去世、破產，又或者夫婦分居甚至離婚，要將業權轉給另一方、家庭成員因結婚或取得房屋福利而遷出、家庭成員要移民、長期離港工作等。用上述原因申請「甩名」或「轉名」，都必須向房屋署提交相關證明，然後等待審批。

成功過關的話，就會獲房屋署發出批准書；而同時間，更改業權的雙方就須要簽訂一份轉讓臨時合約，然後將合約連同批准書一併交給律師處理。這時候，新的業權擁有人已可向銀行重新申請按揭。

 

「送契」居屋都可以做按揭？

值得一提的是，雖然未補地價居屋轉名限制多，但如果家庭成員間以送贈形式來轉名，卻毋須擔心「送契樓」五年內難於申請按揭的問題，原因是未補地價的居屋背後有政府擔保，新的業權擁有人仍可申請按揭；而且，以送贈形式轉名，更不必繳付印花稅。但新的業權擁有人不可透過重新按揭套現或延長供款期，如果物業已經供完，就更不可重新做按揭。

 

想加按套現一樣咁難？

嫌「甩名」、「轉名」太麻煩，將間居屋加按來融資套現，又會否簡單啲？答案是…難度絕對不比「甩名」、「轉名」低！

房屋條例規定，所有公營房屋，不論係居屋、公屋，還是綠置居，在5年轉讓限制期內，或者5年過後未補地價，如果業主想加按套現，必須向房屋署申請並且獲得批准。但房屋署只有一些特別的情況，房委會才會考慮業主的加按申請，這些「特別的情況」包括：

籌措醫療費用；

籌措殮葬費；

籌措家庭成員教育開支；

業主因分居或離婚，須向配偶清還樓價或支付贍養費；

業主的生意出現困難，無法應付開支。

要留意的是，房屋署對於居屋加按申請向來都十分「手緊」，申請者必須要有充足的證明文件；而一般的個人財務困難，如拖欠卡數、私人貸款等，都不被房委會視為考慮原因，只有出現嚴重的財政問題，如欠下巨額債務等，才會作別考慮。此外，即使申請獲房屋署考慮，但申請及審批過程都需要較長時間，絕對不是「救急」之選。

 

加按套現幾多 條數點計？

當房屋署批准有關的加按申請後，就會向業主發出「重新按揭准許證明」，業主可持這份文件及其他財務資料，向銀行或財務機構申請加按。不過，即使業主過了這一關，並不代表可以向銀行「有幾多，按幾多」，皆因房屋署對業主加按套現的金額，亦作嚴格限制，當中包括兩個計算準則：其一是業主實際的需要；其二是在申請加按當日，所評定的物業市值，扣除補地價後餘額的80%，然後再扣除未清還的按揭貸款。

舉個例說，如果物業的市值扣除補地價後為300萬元，而業主尚有80萬元按揭未清還，則房屋署批准的加按金額，最高為160萬元（300萬元 X 80% — 80萬元）。但正如上文所講，這只是獲批准加按的最高金額，房屋署根據申請者的申請理由及實際情況，有權批出比較低的金額。

因此可以想像得到，如果業主以「籌措殮葬費」的理由申請，獲批金額會十分有限。如果以「籌措家庭成員教育開支」為理由，獲批的加按金額往往會以就讀院校的地點來設定，就算到海外留學，金額會較高，但批出的金額可能接近「實報實銷」，即能夠剩餘作其他用途的錢不多。一心想加按讓子女留學的同時，又用來幫補首期再置業，恐怕只會係「諗多咗」。

 

加按要「硬啃」高息？

業主即使過了房屋署一關，還要面對銀行的審核。一般來說，銀行或財務機構對於這類個案會「睇得緊」，會視乎業主的信貸評分、財務背景等來釐定按揭息率，而一般來說會較新造按揭為高，實際按揭息率可能達到5%以上。

如果業主以「離婚支付贍養費」、「生意出現困難」或「欠下巨額人債務」等理由申請加按，就更令銀行質疑申請人的財政能力，有機會減少批出金額，甚至拒批按揭。

 

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