地產的投資屬性:(二)不動性

日本人稱地產做不動產,因為「不動」是地產的一項重要屬性。我們在投資地產時決不能忽略了它。

正正因為地產是一種固定不動的資產,它的價值無可避免會受到所在地的政治與經濟環境所影響。政治穩定的地方,地產才會受到投資者的垂青。一個地方一旦發生戰亂,地產的價格必然會大幅回落。香港在67年暴動與82年中英為香港的前途展開談判時,樓價都曾大幅回落。

其他資產可以搬離戰亂地區,以換取更好的價格,但地產卻只能與所在的地區共命運。所以有部分政治領袖常鼓勵人民自置居所,以增加人民對所在地的歸屬感,並願意為保衛國土而付出代價。

地產的不動性,還令我們在投資地產時,必須同時關注所在地產的政治制度,要弄清楚當地政府對私有產權是否有足夠的保障。中國在未有物權法之前,資金在流向房地產時,多少有點顧慮,不及今天那麼放心。

此外,我們在投資地產時,還得留意物業所在地的稅制。在大部分國家,房地產在交易時都得交印花稅或契稅;賣方若果有賺到價差,就需要交增值稅,或利得稅;購得物業後,如果用來出租,就得按租金的收益交物業稅或利得稅;而物業的使用者,還得交差餉或市政稅;在有些地方,可能光是作為房地產的持有者,就得交房產稅。

由此可見,投資房地產所涉及的稅種相當繁瑣,不事前弄清楚是會失預算的。我見過有不少人在美國買了物業,事後才知道原來涉及的稅務那麼複雜,想彌補也不容易,真是後悔莫及。

不過,不動性為地產投資帶來的並非全是負累,它還讓業主有機會搭上經濟順風車,可以收取地產所在地的經濟增長紅利。業主可以甚麼也沒有做過,他持有物業的價格便因當地的經濟增長而隨之上升。很多香港人手上的財富,來自物業升值的比重,就大過來自職業上的收入。投資地產是與當地經濟增長共富貴的最有效途徑。

此外,地產的不動性還可以令業主即使把物業抵押了,仍不用遷出,可以繼續在房屋內居住或使用。如果你拿一批珠寶去銀行做抵押貸款,銀行會把這批珠寶扣押在銀行手裏。你未還清貸款之前,這批珠寶你是不可以拿來穿戴的。但你若是用樓宇作按揭貸款,錢可以拿來用,樓亦可以繼續住;因為銀行知道地產是一定會在原地搬不走的,銀行只需在土地註冊處做好按揭註冊,銀行的權益就可以得到充分的保障。

正是因為地產有不動性,世人才可以不用儲夠錢便遷入自置居所生活,否則很多人可能要等到過上大半生,才能入住自置的房屋;而不是一找到一份好工,就可以獲銀行支持,得以改善居住環境了。可見地產的不動性,為我們帶來的裨益,實在難以比擬。
(轉載自am730C觀點2021年11月3日)