《置業先修班》拆解「業主立案法團」的迷思！
成功買樓，順利揾銀行做按揭，再完成家居裝修，就等於圓「置業夢」，一切無憂？其實搬入新居後，問題可能仍有一大堆：例如物業管理、業主立案法團或管理公司出現問題，往往就是很多業主的痛點（Pain Point）。所以，無論買樓前或買樓後，都應該了解物業的管理情況，尤其是有否成立「業主立案法團」，更可能是管理質素好與壞的關鍵！
「我住嘅屋苑已經成立「業主委員會」，唔係一樣咩？」當然不一樣！睇完下文，即刻幫你解開疑團！
在香港，常見的大廈管理組織都有一大堆，每個都有不同的職能與權利，除了最常見的「物業管理公司」（Property Management）、「業主立案法團」（Owners’ Corporations）及「業主委員會」（Owners’ Committee）外，還有「管理委員會」（Management Committees of Owners’ Corporations），以及在一些唐樓或公共屋邨內較多見的「互助委員會」（Mutual Aid Committees）。其中，「業主立案法團」、「業主委員會」及「管理委員會」都是由業主組成，對於屋苑或大廈的日常管理，亦是最息息相關。
「業主立案法團」與「業主委員會」有咩分別？
好多人認為「業主立案法團」和「業主委員會」性質差不多，何必大費周章去成立法團。但世事哪有咁簡單？事實上，「業主立案法團」在權力和職能上，都遠比「業主委員會」大。
「業主立案法團」是根據大廈公契及《建築物管理條例》(第344章)(條例)規定而成立，是擁有「法人身份」（Legal Entity）的組織。「業主立案法團」可以行使法定權利和義務，亦具訴訟權力，更有權任免物業管理公司職員，以及監督管理公司的工作。
相反，如果無成立「業主立案法團」，理論上大廈公契的管理人就是物業管理公司，管理公司可以代表業主，簽訂與物業相關的工程合約、採購合約等。
就算物業已成立「業主委員會」（業委會），但業委會只是一個諮詢組織，意見沒有法律效力，而對於管理公司職員的職能及薪酬等，亦無監察權。簡單來說，就算明知管理員日日掛住「睇手機」而沒有履行職務，業委會都不能嗌「換人」，充其量只可以向管理公司反映意見。
更重要的是，如果管理公司的運作出現問題，甚至損害業主利益，「業委會」亦不能代表業主，向管理公司入稟提出訴訟；如果業主要控告管理公司，就只能以個人身份提出。
成立法團有幾重要？
一個屋苑或一幢大廈，業主少則有三五七位，多則有數千，各有各意見，要監察屋苑管理情況，又要為大大小小事情做決定，實在不容易；尤其是一些開支大的事項，要在短時間內取得共識，更加是天方夜譚。
成立「業主立案法團」就能有效地管理物業，由法團代表業主決定和監察屋苑或大廈的各項事宜，包括日常清潔、消防、保安、以至管理人員的聘任及物業維修等。
以往，曾有管理公司在屋苑管理方面有「掠水」之嫌，在這情況下，法團就能夠發揮應有的權責，不但可以代表全體業主，向管理公司問責，並且訴諸於具體的行動，例如查閱管理公司的收支及財政報告，對不合理的巨額支出提出質詢，甚至是撤換管理公司、入稟向管理公司索償等。
對於樓齡較舊，即將進行大型維修工程的屋苑，如已成立法團，就可以由法團及管理公司雙方協力。工程可以法團名義招標，而管理公司則向法團提供物業設施的檢核報告。法團再聘請公證行、顧問，取得第三方意見及對維修工程進行估值，最後經業主大會商討，才決定是否需要維修。這樣可以令整個程序變得公平和公開，避免出現管理公司利益輸送的問題。
成立「業主立案法團」好繁複？
其實，要成立「業主立案法團」也不算十分困難，最緊要業主們同心協力就能成事。首先，要由合計業權份數不少於5%的業主，委任一名業主為召集人，召開業主會議。
召集人須查閱建築物的公契，紀錄各單位的業權份數及投票權，然後向全體業主發出至少14日的會議通知。該通知須列明開會日期、時間、地點、成立管委會、委任主席、司庫及秘書等職務的決議案；並且在物業的當眼處，例如報告版、升降機大堂等展示，以及在一份認可報章內刊登。
到召開業主會議當日，必須有業主人數10%的法定人數出席才能成事 （包括親身出席及委任代表出席的業主）；當中要留意的是有關業主的人數計算方法，假設1個單位的業權由多人共同擁有，就算他們一同出席會議，也只計算為1名業主；而1名業主擁有多個單位，亦同樣只計算為1名業主。相反，如果某人獲10名業主同時委任為代表出席會議，他會被計算為10名業主。
至於要通過委出「管理委員會」（管委會）及成立法團的決議，必須獲過半數票通過，以及獲總共擁有不少於30%業權份數的業主支持。
如會議能順利成立法團及委出管委會，全體委員須於會議結束後的21日內，到民政事務處或土地註冊處作出法定聲明，表示符合資格擔任委員；而法團須於會議結束後28日內向土地註冊處申請註冊。
管委會如同法團「大腦」？
正如上文所述的程序，「業主立案法團」成立的同時，亦會委出管委會。管委會正是法團的「大腦」，皆因法團主席本身並無法定權力，任何議決都要經過管委會。如果法團主席繞過這個「大腦」，擅自作決定，則違反建築物管理條例。所以，管委會在整個法團中尤為重要。
管委會的委員由業主大會投票選出，負責在日常的物業管理事務上作出決策，至於聘用物業管理公司、核數師、物業進行維修工程招標等重大事項，管委會亦須提出建議方案，並將建議放上業主大會中投票表決。
根據相關條例，管委會的委員人數，須按屋苑或大廈單位的數目而制定，如果不多於50個單位，管位會的委員人數不少於3人；如果單位超過50個但不多於100個，委員人數不少於7人；如果超過100個單位，委員人數不少於9人。
在管委會中，法團主席同時亦是管委會主席，負責主持法團及管委會會議，同時亦要應業主要求，召開法團業主大會；而在對外的事務上，他亦代表了法團。
不過，法團副主席則並非必的職位，要視乎大廈公契是否列名有此職位；而管委會秘書及司庫，如公契無載有職位，更毋須一定是單位註冊業主。另外，若公契指明，法團亦可設立其他職位。
法團成立後仍要「?到實」？
無錯！皆因「業主立案法團」成立後，並不代表一勞永逸。雖然法團可以監察管理公司的運作，但同時間，由於法團及管委會權力大，如果法團委員濫權，甚至與管理公司私相授受，業主就會十分「頭痕」。以往就有屋苑出現法團委員涉及維修工程「圍標」，以及與管理公司職員「打龍通」的事件。
業主想法團公開、公正地運作，就必須有效監察，包括按時出席業主大會，參與各項討論；細閱管委會的財務報表，甚至審查帳項、收據和發票等，如發現收支異常，更須要求管委會委員公開解釋。
另外，如有一定數量的業主不滿管委會個別委員的工作，可在法團業主大會中通過決議撤換委員；如覺得整個管委會都出現問題，更可藉業主大會委任一名管理人，解散並重選管委會。
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