《一文睇清》買樓印花稅全攻略
在香港買樓，除了繳付首期外，林林總總費用亦不「嘢少」，其中最「肉赤」的當然是「現兜兜」繳付的印花稅，當中金額隨時貴過全屋大裝修！不過，以為只需買樓畀印花稅，從此一勞永逸？誰知賣樓那刻，分分鐘又要再付另一筆印花稅！明明是奉行簡單稅制的香港，買樓賣樓的稅項卻如此多！令你不禁大叫：「阿媽我好亂呀！」究竟現行多款置業印花稅有甚麼分別？邊一項最關你事？睇完下文你就一目瞭然。
首置印花稅點計法？
多項置業印花稅中，同你最息息相關的，肯定是「從價印花稅」，皆因買樓就「例牌」要繳付。隨着近年香港政府為了遏止樓價升勢而作出修訂，計算此項印花稅，亦變得相當複雜，「計錯數」的話隨時大失預算，更可能要周圍「撲水」！
所謂「從價印花稅」，即根據買入的樓價釐定，由買家負責繳付的稅項。如果你是香港永久居民，以及首次置業上車，或交易時未持有其他住宅物業，「從價印花稅」就可以用特別寬減的稅率計算（一般稱為「首置印花稅」），稅額由100元（樓價2,000,000元以內）起以累進方式計算，最高達樓價的4.25%（樓價21,739,121元或以上），詳細可以參考以下附表。
附表
| 樓價 | 「首置印花稅」稅率/稅額 |
| 2,000,000元或以內 | 100元 |
| 2,000,001元至2,351,760元 | 100元+超出2,000,000元款額的10% |
| 2,351,761元至3,000,000元 | 1.5% |
| 3,000,001元至3,290,320元 | 45,000元+超出3,000,000元款額的10% |
| 3,290,321元至4,000,000元 | 2.25% |
| 4,000,001元至4,428,570元 | 90,000元+超出4,000,000元款額的10% |
| 4,428,571元至6,000,000元 | 3.00% |
| 6,000,001元至6,720,000元 | 180,000元+超出6,000,000元款額的10% |
| 6,720,001元至20,000,000元 | 3.75% |
| 20,000,001元至21,739,120元 | 750,000元+超出20,000,000元款額的10% |
| 21,739,121元或以上 | 4.25% |
假設你買一個樓價400萬元的單位，「首置印花稅」的稅率為2.25%，即67,500元；而買一個650萬元的單位，稅額就是180,000元再加超出6,000,000元的10%，即180,000元加50,000元，合共230,000元。總之買得愈貴，徵稅稅率就愈高。
如果你並非首次置業的香港永久居民，即買樓時已持有物業（就算只有半份或更少的業權，只要物權在你名，都算不上首次置業），所以你買樓時要繳付的印花稅就認真「乸脷」！皆因你須繳付「從價印花稅」的稅率，劃一為樓價15%！這項「超貴」的印花稅率，一般會稱為「雙倍印花稅」（DSD）。
「雙倍印花稅」唔止雙倍？
「喂喂喂，又話「雙倍印花稅」，點解會是15%？」事實上，香港法例並無雙倍印花稅（Double Stamp Duty，DSD）的名稱，而DSD一般是指「從價印花稅」在標準稅額與「首置印花稅額」之間的差額。
當時2013年政府推出措施壓抑樓市，宣布購買第二個物業的買家或公司名義買家，200萬元或以上樓價的印花稅率全面增加一倍，由那時開始就被人稱為「雙倍印花稅」。不過，到了2016年，政府進一步「加辣」，「從價印花稅」的標準稅率因此調升至劃一為15%。
簡單舉例，如果你並非首次置業的香港永久居民，買一個800萬元的單位就要繳付120萬元「從價印花稅」；但如果你符合上文所講「首次置業」的條件，要繳付的「首置印花稅」只需30萬元（樓價的3.75%）；所以正確一點來講，的確「唔止雙倍咁簡單」！
亦正因為稅率超貴，香港有意置業的人士普遍會想盡辦法，保留「首次置業」可慳稅的寶貴身份，例如夫婦不以聯名買樓，或者以家人名義持有物業等等。
換樓客都有得「慳稅」？
買樓印花稅高達樓價15%，但已有樓自住的買家，難道一世都不換樓？
好在，在這超貴稅率下，亦設有一道「逃生門」給予換樓人士。只要換樓人士在買入物業12個月內，將原有的住宅單位出售，之後就可以向稅務局申請退還已繳「從價印花稅」的差額，但須符合稅務局之特定條件。以上述買一個800萬元的單位為例，符合資格的買家就可以獲「回水」90萬元。
但要緊記，所謂12個月，並不是以臨時買賣合約日期起計，而是以新舊兩個單位完成樓契（Assignment）的日期計算。
另外，已擁有兩個物業的人，可能會考慮一下「兩細換一大」，慳稅之餘又可以換大屋，但世事那有「咁perfect」？整個退稅安排只限於「一對一」，即是你買樓時，本身只能擁有一個住宅單位。如果你原本已持有兩個物業，就算你買了單位後，隨即將原有的兩個物業都賣出，亦不會獲得退稅。想「回水」，就必先要在換樓前賣剩一個物業。
冇留意額外印花稅 賣樓隨時賺變蝕？
在香港買樓沒有「資產增值稅」，物業升值都毋須同政府「分身家」。不過，政府為壓抑樓市炒風，除了在「從價印花稅」落重藥之外，早年亦推出了另外兩項「辣招稅」措施。其中，「額外印花稅」（Special Stamp Duty，SSD），在某些情況下與其他國家的「資產增值稅」可謂異曲同工，甚至可以話比增值稅「更辣」。
皆因「額外印花稅」是一項針對賣方的「辣招稅」，任何以個人或公司名義入市的置業人士，在買樓後36個月內將物業轉售，不論賺蝕都必須繳付「額外印花稅」；持有物業的時間愈短，稅率就愈高。如果在買入6個月內就出售，稅率高達20%，6個月以上至12個月為15%，12個月以上至24個月則為10%。
舉例，當你用600萬元買入一個物業，4個月後以700萬元賣出，你就要繳付140萬元「額外印花稅」！雖然物業短時間內升值了100萬元，但扣除「額外印花稅」後實則要倒蝕，如果計及買樓時的「從價印花稅」及其他開支，就更加「蝕到入肉」。所以，買樓要審慎，賣樓同樣要樣樣計到足，免得最終「富貴如浮雲」！
買家印花稅 香港人「免疫」？
最後要提及另一項「辣招稅」措施，就是專門壓抑外來資金湧入的「買家印花稅」（Buyer Stamp Duty，BSD）。這項印花稅主要「招呼」的對象包括非香港永久居民，以及公司名義買家。當以上人士來港買樓，除了要繳付15%的「從價印花稅」之外，更要額外繳付15%的「買家印花稅」；換言之，買一個價值800萬元的單位，單是稅項已達240萬元。
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