業主立案法團的訴訟未完如何影響你出售物業？

在二手物業市場，買賣雙方交易有可能出現麻煩問題，而其中一個棘手的難題莫過於業主立案法團（下稱「法團」）的訴訟未完成，影響不諳法律的新業主，隨時需要分擔相關法律責任。

雖然根據《建築物管理條例》(第344章)(下稱《條例》)第20(2)(a)條列明，法團可設立並維持一項備用基金，以供用作任何屬未有預計或緊急性質的開支；以及《條例》第21條，法團管理委員會有權釐定業主不時須向基金繳付的款額。業主須付的這筆款額是該業主到期須向法團支付的債項。

不過，在2000年初的一宗案件中，終審法院裁定，如果單位業主須向法團所維持的基金繳款的法律責任在如性質或程度等方面是那麽特殊，以致完全超出一名合理買家的預期，則該法律責任會構成業權欠妥。及後，在另一案件亦述明上述案件的原則同樣適用於還在進行的訴訟，也適用於損害賠償或訟費申索金額較低的案件。

當時，法院的論點表示，賣方應考慮到法團被判須支付訟費的命令，有關訟費命令有可能取得土地審裁處的許可而向包括成為業主在內的個別業主強制執行。由於業主立案法團的一般事務並不涉及捲入訴訟之中，法團在該等訴訟中的法律責任以及業主向基金繳款的潛在法律責任，在性質上都屬特殊的法律責任；因而法院認為該等法律責任構成產權負擔，買方不會預期承擔法團敗訴後的法律責任或產權負擔。最後法院裁定被告人未能答覆原告人就法團在該等訴訟中的法律責任的業權查詢。被告人的業權有產權負擔，而被告人未能證明買方的物業業權妥善。法院下令被告人須向原告人退還訂金連利息。

由此可見，業主立案法團的訴訟未完成，都會影響業主出售物業。

建議買方要求業主及代理澄清

由於立案法團的待判訴訟，並不會在土地註冊處登記冊中顯示。換言之，一個屋苑/一幢大廈的法團如牽涉訴訟待判，意味小業主有潛在的法律責任或產權負擔。萬一立案法團於相關訴訟敗訴，小業主須分擔法律責任的判決。所以買方應向賣方、地產代理及屋苑管理公司查詢，大廈業主立案法團或所有業主是否面臨任何龐大索償、訴訟及判決。

資料來源：am730

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