疫情窒礙去年推盤 109項目排隊登場 今年私宅潛在供應3.7萬伙 十六年來最多
利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，受新冠肺炎疫情爆發影響，2020年一手私宅市場表現不濟，上半年市況尤為疏落，半年買賣登記量只有6,193宗，創了8個「半年度」的新低，下半年銷售縱使略有改善，但全年計亦僅錄得近1.5萬宗，創了2014年以來的7年新低。
總結2020年全年，一手私宅買賣登記錄得14,992宗，較2019年的20,658宗下挫27%；跌勢主因是年初不久即爆發本地新冠肺炎疫情，發展商表現審慎，紛紛暫緩開盤，其後隨著疫情緩急，政府當局時而寬緊的限聚令，亦窒礙全年新盤推售節奏，而導致成交量偏低。至於買賣登記金額方面，則隨登記量減少而同步下跌，全年只錄得1,726.19億元，按年回落23%﹙見圖一﹚，若以每宗平均登記金額計算，則較2019年1,089.15萬元微升5.7%，達1,151.41萬元。
鐵路站上蓋項目續為今年焦點
展望2021年，在去年積壓加上今年新增項目帶動下，預測今年全港將有約109個全新一手私宅項目可成為潛在供應，合共將提供約36,919伙，數量較預測2020年的32,310伙增加14.3%，除連續9年均超越3萬伙外﹙見圖二﹚，更創自2006年以來的16年新高；而鐵路站上蓋項目繼續成為今年焦點，涉及7個站，共有11個項目遍及港九新界合共提供13,133伙，佔全港總伙數達35.6%。上述近3.7萬個單位，指的是條件較成熟，有機會可於年內應市的總伙數，惟實際推售數量需視乎市況及發展商各自部署及分拆期數而定，初步估計較貼近實際的推盤量約為2萬伙。
新界區18,519伙：元朗 西貢 沙田成重點鐵三角
- 按地區劃分，新界區於潛在供應伙數方面繼續遙遙領先，共涉32個項目，單位總數達18,519伙，佔2021年整體供應達2%，當中又以元朗、西貢及沙田區佔最多，三區合計已有15,808伙，佔全港比例逾四成(42.8%)。當中，元朗區主要受惠5個分別逾千伙的大型項目支撐，其中包括今年伙數最多的單一大盤─西鐵錦上路站項目一期2,200伙，其次為天水圍天榮站上蓋項目的1,938伙，帶動整個元朗共10個項目合共提供8,827個單位，成為全港潛在供應量最多的分區。西貢區今年則有4個項目伺機出籠，當中兩大逾千伙的焦點項目分別是嘉華及信置等財團合作的日出康城11期及九龍建業的石角路項目，各自提供1,880伙及1,556伙，連同另外2個規模相對較小的項目，整個西貢區有4,332伙潛在新盤，為全港第三多的分區。至於沙田區年內亦有5個項目料可應市，共計有2,649伙，當中值得一提的是，區內有中洲置業的坳背灣街項目涉及1,335伙，及新世界夥拍港鐵的柏傲莊III的892伙，料兩者將主導今年區內的供應﹙見表三﹚。
九龍區12,603伙：九龍城涉25項目 選擇最多
- 九龍區2021年潛在可售私宅項目共38個，單位總數達12,603伙，較去年初同區預測的8,185伙激增54%，主因是啟德新區今年成熟可應市的項目大增，加上整區今年逾七百伙的大盤多達5個。區內今年供應集中在九龍城區及深水埗區，前者有啟德共8個項目提供4,538伙，其中包括九龍區最大單一項目維港1號的1,059伙；後者則有長沙灣GRAND VICTORIA 3期合共1,437伙。值得一提的是九龍城今年有多達25個項目候推，是全港最多項目選擇的分區。此外，九龍區今年繼續是市建局重建項目的重要供應庫，6項中佔了5個，其中以恒地的青山道 / 元州街重建項目提供337伙為最大型﹙見表二﹚。
港島區5,797伙：黃竹坑站上蓋項目成亮點
- 至於港島區方面，2021年有多達39個潛在項目有機會登場，項目量為全港三大區中最多，惟涉及總伙數則繼續遠遠不及九龍及新界，反映當中以小型項目佔多，其中就有32個項目，即逾八成均屬200伙以下的小型新盤。至於今年最大貢獻來自南區的3,196伙，焦點為去年未有推出的黃竹坑站上蓋第1至第3期合共的2,600伙，已佔了全港島總供應的9%，而3個項目均為港島僅有的逾500伙以上的單一新盤，為今年港島的最大亮點。另外，中西區為2021年全港項目選擇第二多的分區，合共有20個項目部署出擊，僅次於九龍城區的25個；其中包括有山頂獨立屋及半山低密度豪宅大廈等，為今年疫後通關的豪宅市場做好準備﹙見表一﹚。
2021新盤航母：錦上路站項目1期達2,200伙
- 按項目規模劃分，2021年共有11個一千伙或以上的大型新盤分散於港島、九龍及新界多區；其中以信置、嘉華、中國海外夥拍港鐵的元朗西鐵錦上路站上蓋第一期項目規模最大，單位總數達2,200伙；僅次的是新地及港鐵合作的天榮站上蓋項目，涉及1,938伙。此外，嘉華及信置等財團與港鐵合作發展的日出康城11期項目亦將提供1,880伙，而九龍建業的將軍澳石角路項目也有1,556伙料可推出，而伙數第5多者為中洲置業位於火炭坳背灣街項目的1,335伙﹙見表四﹚。
獨資盤源新地最多 信置合資伙數稱王
- 從發展商層面統計，信置2021年共有9個項目合計6,720個單位，成為今年單位伙數供應量最多的發展商，惟當中絕大部分均為合資項目。至於伙數次多的新地共有6,613伙，當中若以獨資項目計算(包括港鐵項目)，有達6,196伙，成為今年真正的潛在推盤王。至於五大發展商中，其餘3位依次是恒地的5,591伙、會德豐的4,381伙及中國海外的3,259伙(見表四)。
港鐵逾萬伙待推 市建局6盤共提供1,344伙
- 半官方機構港鐵於2021年有7個鐵路沿線上蓋涉及11個項目、合共提供13,133伙，包括位於日出康城的10期及11期項目共2,773伙；黃竹坑站1、2及3期項目共2,600伙；錦上路站一期2,200伙；天榮站1,938伙；何文田站1及2期共1,700伙；元朗站南1,030伙；及大圍站柏傲莊III 892伙，壓倒各大發展商成為最大的供盤來源。此外，市區重建步伐不減，公營機構市建局2021年共有6個成熟項目料可推出，涉及單位總數1,344伙，當中較大規模者為長沙灣元州街項目提供的337伙及旺角新填地街ONE SOHO的322伙等﹙見表五﹚。
憧憬疫苗奏效 發展商將踴躍推盤追落後
陳海潮指出，即使去年疫情嚴峻，惟整體私宅買賣登記維持平穩，購買力因應疫情令一手推盤困難而流向二手市場，反映本地對住屋需求仍然殷切。踏入2021年，近日疫情有所緩和，單日確診數字已漸見回落，加上疫苗即將應市，若效果理想並令疫情進一步受控，可望帶動市場氣氛急速回暖。
預期疫情減退後，當局放寬限聚措施，將刺激發展商踴躍推盤，追回去年受阻的進度，而去年暫作觀望而被扣起的購買力亦將重投市場，有助今年次季起買賣逐步轉趨熱鬧。再者，一旦疫後通關，相信亦有利豪宅市場交投回升，因環球量寬及低息環境下，香港物業市場仍是受捧的對象。
綜合以上各因素，陳氏初步預期，2021年整體一手私宅全年買賣登記量有機會按年大升27%，至約1.9萬宗水平，而買賣登記金額料達2,300億元，按年料漲逾33%。
發稿：利嘉閣地產資料研究部
